di A. Ferretti
Sommario: 1) Breve premessa sulla natura delle vendite fallimentari. 2) L’effetto purgativo in generale. 3) Il decreto di trasferimento ed il momento realizzativo della purgazione ipotecaria. 4) La cancellazione dell’ipoteca nell’ipotesi di trasferimento in assenza di emissione di decreto.

Legislazione: Cod. civ. artt. 2882, 2884, 2888, 2912, 2919 e ss.; Cod. proc. civ. artt. 498, 508, 581, 585, 586, 617, 164 disp. att.; R.D. 16 marzo 1942, n. 267, artt. 26, 44,105, 106, 108, 136; Legge 3 aprile 1979, n. 95, art. 6; Legge 3 agosto 1998, n. 302, art. 3; D.Lgs. 8 luglio 1999 n. 270, art. 64.

Bibliografia: ANDRIOLI, Commento al codice di procedura civile; ANDRIOLI, Fallimento, in Enc. del diritto; APICE, Le vendite nelle procedure concorsuali e gli effetti sostanziali e processuali sulle garanzie reali concesse ai creditori; BONSIGNORI, Commentario SCIALOJA e BRANCA, Legge fallimentare; BONSIGNORI, Il fallimento, in Trattato di diritto commerciale e di diritto pubblico dell’economia; CARNELUTTI, Istituzioni del nuovo processo civile; DE SEMO, Diritto fallimentare; MANDRIOLI, Corso di diritto processuale civile; MAZZOCCA, Manuale di diritto fallimentare; NORELLI, Il Tribunale fallimentare: l’attività interna, in Diritto fallimentare; REDENTI, Diritto processuale civile; SATTA, Commentario al codice di procedura civile; SATTA, Diritto fallimentare.

1) Breve premessa sulla natura delle vendite fallimentari.

Appare ormai pacifico, sia in dottrina che in giurisprudenza, che alle vendite realizzate nell’ambito di una procedura fallimentare debba essere riconosciuta in via generale la natura di vendite forzate, cioè di trasferimenti coattivi giurisdizionali.

Tale riconoscimento è fondato su diverse argomentazioni, tra le quali l’espresso rinvio, contenuto nell’art. 105 1. fall., per le vendite di beni mobili od immobili del fallimento alle disposizioni del codice di procedura civile relative al processo di esecuzione; inoltre in quanto gli artt. 106 e 108 1. fall., disciplinanti rispettivamente le vendite mobiliari e le vendite immobiliari, ipotizzano esclusivamente alienazioni giudiziali. Ancora, poiché la struttura delle vendite fallimentari prescinde in modo radicale da qualsiasi attività del debitore.

Da tali motivazioni consegue l’esclusione dell’applicabilità delle norme sull’interpretazione dei contratti.

Da un diverso punto di vista e senza disconoscere la natura di trasferimenti coattivi delle vendite fallimentari, si è autorevolmente prospettata la non integrale applicabilità ai provvedimenti adottati dal giudice fallimentare delle norme di cui agli artt. 2919 ss. c.c., inerenti gli effetti della vendita forzata o dell’assegnazione, in quanto la maggior ampiezza dei poteri del giudice delegato e del curatore rispetto al giudice dell’esecuzione consentirebbe loro di usare forme contrattuali.

Questa impostazione di carattere generale appare in parte condivisibile, ma deve per altro verso anche essere disattesa: accolta, perché gli effetti delle vendite forzate subiscono un ovvio adattamento nella loro applicazione alle vendite fallimentari, come a proposito dell’evizione, in ordine alla quale si tralascia ogni trattazione nell’ambito del presente contributo; disattesa, perché in nessuno degli artt. 105-108 1. fall. è disciplinato un tipo di vendita coattiva con forme contrattuali, salva la vendita a offerte private, peraltro con forme rigidamente predeterminate per legge o dal giudice.

D’altro canto, è da escludere una maggior ampiezza di poteri del curatore, dato che egli svolge mere funzioni di impulso processuale, o, tutt’al più, funzioni esecutive, mentre è vero che sussiste una più vasta estensione di funzioni a favore del giudice delegato, ma esclusivamente in relazione alla sospensione-cessazione della vendita; ne discende che anche sotto questo profilo non sembra condivisibile l’ipotizzabilità di forme contrattuali.

2) L’effetto purgativo in generale.

Ciò premesso e limitando l’indagine alle sole vendite immobiliari, trattandosi, come detto, di vendite forzate, non v’è luogo per il giudizio facoltativo di purgazione delle ipoteche da parte dell’acquirente, poiché tale effetto purgativo deve seguire ipso iure.

Ma, più specificamente, quali sono le norme che sanciscono l’effetto purgativo delle vendite forzate?

Le norme sono fondamentalmente quelle dell’art. 498 e quella dell’art. 586 codice procedura civile.

Con la prima norma si dispone che “debbano essere avvertiti dell’espropriazione i creditori che sui beni pignorati hanno un diritto di prelazione risultante dai pubblici registri”. La legge istituisce questa specie di denuntiatio ai creditori iscritti, perché vuole che con la vendita si arrivi a liberare i beni da tutti i c.d. diritti reali di garanzia, da cui sono gravati, in quanto sarebbe iniquo arrivare a liberare i beni senza aver messo i creditori, che abbiano diritti di prelazione, in grado di farli valere nel processo di espropriazione.

“A tal fine è notificato a ciascuno di essi, un avviso contenente l’indicazione del creditore pignorante, del credito per il quale si procede, del titolo e delle cose pignorate. In mancanza della prova di tale notificazione, il giudice non può provvedere sull’istanza di assegnazione o di vendita”.

I creditori iscritti, perché i loro diritti possano essere adeguatamente tutelati, devono essere posti in condizione di sapere che è stata ordinata la vendita. Opportunamente, perciò, l’art. 108 1. fall., dispone che un estratto dell’ordinanza di vendita “è notificato dal curatore a ciascuno dei creditori ammessi al passivo con diritto di prelazione sull’immobile nonché ai creditori ipotecari iscritti”. La notifica è obbligatoria sia per la vendita con incanto sia per la vendita senza incanto. Tuttavia, per potersi procedere alla vendita senza incanto, è necessario anche l’assenso dei creditori iscritti ammessi al passivo; ciò comporta che il dissenso di un creditore impedisce che si possa procedere a una valida vendita senza incanto.

Bisogna aggiungere che, per fortuna, gli organi fallimentari ricorrono raramente alla vendita senza incanto e che ancora più rare sono le manifestazioni di dissenso da parte dei creditori iscritti.

L’effetto di liberazione delle iscrizioni ipotecarie a seguito delle vendite giudiziarie risulta più chiaramente enunciato nell’art. 586 codice procedura civile: “Avvenuto il versamento del prezzo il giudice dell’esecuzione pronuncia decreto col quale trasferisce all ‘aggiudicatario il bene espropriato, ripetendo la descrizione contenuta nell’ordinanza che dispone la vendita e ordinando che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie …”.

Quanto invece alla possibilità di accollo da parte dell’aggiudicatario, si ricordi che l’acquirente, anziché versare in contanti tutto il prezzo, si può accollare il debito ipotecario, conservando in vita, insieme al debito accollato, anche il relativo diritto di prelazione. Fonte di detto accollo è l’art. 508 codice procedura civile, secondo cui l’aggiudicatario “può concordare col creditore pignoratizio o ipotecario l’assunzione del debito con le garanzie ad esso inerenti”. In tal caso, come è evidente, la vendita non ha l’effetto purgativo solito, perché il diritto di garanzia reale sul bene sopravvive.

3)Il decreto di trasferimento ed il momento realizzativo della purgazione ipotecaria.

Il decreto di trasferimento, disciplinato dal già citato art. 586 c.p.c., rappresenta l’atto conclusivo della fase di vendita dell’immobile; pertanto, solo successivamente all’aggiudicazione di cui all’art. 581 c.p.c. ed al versamento del prezzo previsto dal successivo art. 585 c.p.c., il giudice provvederà alla sua emanazione.

In relazione agli effetti di tale atto, si prospettano essenzialmente due opposte correnti di pensiero: secondo la tesi prevalente, sia in dottrina che in giurisprudenza, l’effetto traslativo del diritto sul bene si realizzerebbe all’atto dell’emanazione di detto decreto e il vincolo d’indisponibilità conseguente al pignoramento verrebbe meno solo nel momento in cui il giudice delegato disponga la cancellazione delle trascrizioni.

Tale tesi si fonda sulla lettera della legge, la quale stabilisce che il decreto “trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato”. Cosicché, anteriormente all’emanazione del decreto di trasferimento, l’aggiudicatario godrebbe di una posizione di mera aspettativa, avendo l’aggiudicazione il solo scopo di individuare il soggetto, a favore del quale sarà disposta l’alienazione.

La seconda tesi ricollega l’effetto traslativo del diritto al momento dell’emanazione dell’ordinanza di aggiudicazione, poiché il fenomeno sarebbe da ricondurre a quello di una vendita contrattuale, con traslazione del diritto per effetto del consenso, sia pure sotto la condizione legale del pagamento del prezzo e dell’emanazione del decreto di trasferimento. La prova dell’esattezza di tale tesi andrebbe ricercata nel fatto che tutti i diritti e tutti gli obblighi in capo al compratore si determinerebbero al momento dell’aggiudicazione; da ciò con seguirebbe l’applicazione delle regole riguardanti la garanzia per vizi della cosa compravenduta, così come delle disposizioni sulla risoluzione per inadempimento.

Non è il caso di soffermarsi su tale considerazione per non uscire dal tema qui affrontato: è sufficiente ricordare quanto osservato al principio della presente comunicazione e ribadire che tale tesi, ancorché autorevole, appare oggi superata.

L’art. 586 c.p.c. stabilisce espressamente che il decreto ripeta la descrizione contenuta nell’ordinanza che dispone la vendita, ai fini dell’esatta individuazione del bene immobile oggetto del trasferimento.

Per superare eventuali incertezze, la giurisprudenza ritiene che, solo in via sussidiaria, possa farsi riferimento a precedenti atti, come all’avviso d’asta, al verbale di vendita o al provvedimento di aggiudicazione. Rilevanti saranno comunque i confini del bene pignorato, ben potendo essere sbagliati i dati catastali, per errore di frazionamento o altre ragioni.

Il trasferimento comprenderà comunque anche gli accessori, le pertinenze e i frutti della cosa pignorata in base all’art. 2912 c.c., ancorché essi non siano menzionati nel decreto di trasferimento.

Come già rilevato, la norma in esame sancisce l’effetto purgativo o liberatorio conseguente all’ordine di cancellazione contenuto nel decreto di trasferimento, in conseguenza del quale verranno meno i pignoramenti, le ipoteche e i privilegi speciali sull’immobile, di cui fossero stati titolari i creditori, salvo le ipoteche a garanzia di obbligazioni assunte dall’aggiudicatario ai sensi dell’art. 508.

L’art. 164 disp. att. dispone che debba essere il giudice dell’esecuzione (il giudice delegato) a compiere gli atti necessari al trasferimento del bene, ma nella pratica ciò avviene ad opera del curatore, il quale provvederà alla trascrizione del decreto di trasferimento e al pagamento delle relative imposte.

Non potrà essere disposta la cancellazione delle trascrizioni e delle iscrizioni pregiudizievoli, se prima non avvenga la trascrizione della vendita, poiché diversamente, il bene potrebbe apparire nella libera disponibilità del debitore; ciò, peraltro, non escluderebbe comunque l’inefficacia dell’eventuale atto posto in essere dal fallito, ai sensi dell’art. 44 1. fall., a prescindere da responsabilità da parte del curatore nei confronti del terzo per dolo o colpa grave.

Per ciò che concerne il momento in cui tale cancellazione verrà eseguita, occorre rilevare che essa avverrà quando il decreto di trasferimento che la dispone abbia carattere definitivo, essendo trascorso il termine per proporre il reclamo ex art. 26 1. fall., che, secondo l’ormai consolidata giurisprudenza, nell’ambito fallimentare sostituisce il rimedio dell’opposizione agli atti esecutivi, previsto dall’art. 617 c.p.c..

Fermo restando che da un punto di vista puramente accademico la soluzione adottata in giurisprudenza non appare convidisibile, atteso che il rimedio più corretto avverso il decreto di trasferimento sembrerebbe quello disciplinato dal richiamato art. 617 c.p.c, resta da aggiungere che, preso comunque atto dell’attuale prassi giudiziaria, il termine per proporre reclamo sembra essere quello più breve di tre giorni, non avendo il decreto di trasferimento un contenuto decisorio.

Successivamente al decreto di trasferimento, attuandosi con questo il passaggio definitivo della proprietà all’acquirente e la purgazione delle garanzie iscritte, al creditore, che non sia stato messo nella condizione di esercitare il proprio diritto mediante la notifica prevista dall’art. 108 1. fall., non resta altro che accettare la vendita avvenuta, salvo, ove ne ricorrano le condizioni di responsabilità, agire contro il curatore fallimentare per i danni subiti.

4) La cancellazione dell’ipoteca nell’ipotesi di trasferimento In assenza di emissione di decreto.

Resta da affrontare la problematica relativa alla realizzazione dell’effetto purgativo in quelle ipotesi in cui il trasferimento si attui non attraverso l’emissione di apposito decreto.

Sul punto è opportuno ribadire che l’effetto purgativo è connaturale ad ogni trasferimento coattivo legittimamente posto in essere e che quindi, per escluderne la valenza, è necessario invalidare l’atto, dal quale la purgazione stessa discende. In altre parole, il terzo acquirente all’incanto acquista bene o non acquista per nulla. Non è data insomma una terza alternativa, di acquistare cioè un bene gravato da privilegio senza un’apposita accettazione e senza espressa autorizzazione del giudice delegato, come si può facilmente desumere dal disposto del citato art. 508, comma i”, c.p.c., applicabile, perché espressamente richiamato daJl’art. 105 1. fall., anche al fallimento.

Pertanto, anche nella rara ipotesi della vendita senza incanto prevista dal F comma dell’art. 108 1. fall., l’effetto purgativo opera sempre, finché non sia dichiarata la nullità della vendita.

Ciò doverosamente premesso e tornando, quindi, all’ultima questione posta, è noto che il provvedimento del giudice che rimetta le parti dinanzi ad un notaio per la stipulazione di un normale atto notarile di compravendita immobiliare è illegittimo; ipotesi, quest’ultima, ovviamente del tutto diversa da quella della delega al notaio delle operazioni di vendita con incanto, disciplinata dall’art. 3 Legge 3 agosto 1998 n. 302.

Ma, a titolo di eccezione, la giurisprudenza ammette la possibilità di inserire il trasferimento di un immobile in un accordo transattivo di più vasta portata; conseguentemente, il curatore, munito delle prescritte autorizzazioni, può concludere una transazione in relazione alla vendita, stipulata dal fallito prima della dichiarazione del fallimento, di un immobile sottoposto a pignoramento ad iniziativa di un creditore.

Il ricorso alla speciale procedura di vendita del bene e di conseguente purgazione delle ipoteche presuppone che il bene da vendere sia incontestabilmente di proprietà del fallito; ove manchi tale presupposto nulla vieta che si addivenga alla vendita, che resterà pur sempre una vendita forzata attraverso una composizione transattiva.

In tale caso, posto che il sistema adottato non può cambiare la natura della vendita che rimane una vendita giudiziaria, è indubbia la liberazione automatica dell’immobile dai diritti reali iscritti. Ma, non avvenendo il trasferimento dell’immobile con un provvedimento ad hoc del giudice (il decreto di trasferimento), si è sostenuto che il giudice stesso, successivamente all’avvenuto pagamento del prezzo, sia tenuto ad emettere uno specifico provvedimento, in virtù del quale si ordina al conservatore la cancellazione dai diritti reali di garanzia iscritti.

Orbene, tale prassi non appare condivisibile, poiché in contrasto con i dettami previsti dal codice civile.

Infatti, al di fuori dell’ipotesi prevista dall’art. 2884 Cod. civ., che obbliga il conservatore ad eseguire la cancellazione quando questa sia ordinata con sentenza passata in giudicato o altro provvedimento definitivo emesso dalle autorità competenti (tra cui il decreto di trasferimento ex art. 586 c.p.c., nonché il decreto ex art. 136, 3° comma, 1. fall.), la cancellazione stessa può avvenire solo in presenza del consenso espresso da parte degli aventi diritto, come disciplinato dal precedente art. 2882 Cod. civ.; l’assenza di tale requisito obbliga parimenti il conservatore a rifiutare la cancellazione, così come previsto dall’art. 2888 Cod. civ.. Ancora, il conservatore dovrà rifiutare la trascrizione di un provvedimento, che contenga l’ordine di cancellazione, emesso al di fuori dei casi previsti dalla legge.

Consegue che l’illegittimo diniego del consenso alla cancellazione, sia per volontà espressa sia per inerzia, da parte del creditore, obbligherà il terzo acquirente a promuovere il giudizio di purgazione, sulla cui regolamentazione si soprassiede in questa sede, che porterà alla pronuncia dell’ordine di cancellazione; il diniego stesso non potrà, pertanto, legittimare il giudice delegato all’emissione di un provvedimento ad hoc, non essendo le norme previste dagli art. 586 c.p.c. e 2884 Cod. civ. suscettibili di interpretazione analogica o estensiva, per di più avendo il legislatore previsto l’istituto del giudizio autonomo di purgazione.

Un’ultima considerazione.

Come noto, il D.Lgs. 8 luglio 1999 n. 270 ha introdotto la nuova disciplina dell’amministrazione straordinaria delle grandi imprese in stato di insolvenza; secondo i primi interpreti, la novella costituisce una vera e propria miniriforma dell’intera disciplina concorsuale, attesa l’ampiezza dell’ambito di applicazione della nuova normativa.

L’art. 64 del citato D.Lgs., sostitutivo dell’art. 6 della legge 3 aprile 1979 n. 95, prevede espressamente che la cancellazione delle iscrizioni relative a diritti di prelazione e delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi sui beni trasferiti è ordinata dal Ministero dell’Industria con decreto nei 15 giorni successivi al trasferimento. Tale disposizione, ancorché non suscettibile di applicazione in sede fallimentare e quindi non certo innovativa nell’ambito del fallimento stesso, sembra, sia pure indirettamente, rafforzare la prassi e l’opinione di chi, come in precedenza detto, ritiene ammissibile il potere in capo al giudice delegato di emettere un provvedimento ad hoc, con cui si ordini al conservatore la cancellazione delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli gravanti sull’immobile alienato.

Invero, non appare che la norma in esame possa portare al superamento delle argomentazioni sin qui sostenute; piuttosto, dalla stessa sembra emergere l’esigenza, de iure condendo, dell’introduzione di apposita previsione legislativa che, allo scopo di attribuire maggiore speditezza alle formalità conseguenti alla vendita di immobili in sede fallimentare con modalità diverse rispetto al decreto di trasferimento, riconosca al giudice delegato il potere di emanare un provvedimento analogo, nel proprio contenuto, all’ordine di cancellazione espressamente previsto dall’art. 586 c.p.c.

By admin in Numero unico 2000 on 13 novembre 2014