Prima della riforma, il debitore era, di regola, costituito custode dell’immobile pignorato e poteva essere sostituito, solo dietro istanza del creditore, o per inosservanza degli obblighi di vigilanza o quando non abitava stabilmente il bene pignorato. Attualmente la regola prevede che il debitore continui ad essere designato custode, ma solo nella fase iniziale dell’espropriazione perché, quando il giudice dispone la vendita, o nomina un notaio che provveda alla vendita, deve nominare anche un altro e diverso custode. Tale sostituzione è stata prevista in ragione delle nuove incombenze di cui il custode deve farsi carico e che mal si conciliano con la figura del debitore. Infatti, è previsto che la nomina permanga in capo al debitore solo se la sostituzione non abbia utilità, come potrebbe avvenire in caso di pignoramento di un terreno.

I soggetti da nominare custodi in sostituzione del debitore sono individuati dalla legge come segue: di preferenza, lo stesso professionista incaricato delle operazioni di vendita; in alternativa, un istituto specializzato nel settore delle vendite giudiziarie. Ove il professionista incaricato della vendita non possa assumere la custodia (e ciò accade assai frequentemente perché quasi mai il notaio incaricato della vendita potrebbe accettare di rendersi custode del bene pignorato), né esistano istituti specializzati, la carica di custode può essere attribuita discrezionalmente dal giudice. I provvedimenti circa la designazione del custode sono adottati con ordinanza non impugnabile e ciò significa che l’incarico non può essere rifiutato se non per giustificati motivi da esporre al medesimo giudice dell’esecuzione che potrà, accogliendoli, revocare il provvedimento nominare un altro custode.

L’obbligatoria designazione di un custode diverso dal debitore, quando la procedura esecutiva passa alla fase liquidatoria con l’adozione del provvedimento di vendita, ha comportato una serie di innovazioni anche sulle modalità con cui la custodia deve esplicarsi.

In particolare, l’istituzionalizzazione della nomina di un custode “terzo”, rispetto al debitore, permette al giudice di essere molto più libero di disporre, sempre con ordinanza esecutiva, la liberazione dell’immobile non solo a seguito dell’aggiudicazione – potere che anche prima della riforma aveva – ma anche in pendenza dell’esecuzione quando non ritenga di autorizzare il debitore a continuare ad abitare l’immobile, in tutto o in parte, ovvero revochi l’autorizzazione già concessa in tal senso. Tale facoltà è consentita al giudice perché egli può ora contare finalmente su un custode “terzo” il quale, ai sensi della riforma, deve adoperarsi  proprio per ottenere la libera disponibilità dell’immobile.

In virtù di tale configurazione il “nuovo” custode è incaricato di svolgere tutto quanto necessario affinché l’immobile pignorato sia reso libero non solo dopo l’aggiudicazione in favore dell’aggiudicatario (salvo che questo espressamente lo esoneri), ma pure durante l’esecuzione e ciò al fine di rendere economicamente più redditizio il pignoramento posto che anche i frutti del bene staggito vanno a beneficio del creditore.

Di particolare innovazione, vi è quindi l’attribuzione al custode del potere di agire giudizialmente (legittimazione attiva) per la tutela dell’integrità del bene pignorato.

Tra le attività che sono consentite al custode, sia pure dietro autorizzazione del giudice, vi è anche la locazione dell’immobile esecutato. Una soluzione, tuttavia, che sarà conveniente solo quando la durata della procedura apparirà tale da rendere utile lo sfruttamento locativo senza penalizzare i risultati dell’asta.

Ancora, la riforma affida al custode l’amministrazione dell’immobile pignorato cosicché su di lui incomberà la verifica del regolare pagamento degli oneri condominiali e dell’ICI. Anzi, sarà proprio attraverso il riscontro del puntuale adempimento di tali obblighi che potrà stabilirsi se il debitore, ove autorizzato a proseguire l’abitazione dell’appartamento, sarà meritevole o meno di mantenere questo beneficio.

Ma l’innovazione che più interessa il mercato è senz’altro il potere-dovere, riconosciuto al custode, affinché gli interessati all’acquisto possano visitare l’immobile prossimo ad andare all’asta. L’impatto pratico di questa riforma è straordinario perché, da una parte, favorirà senz’altro le vendite giudiziarie e, dall’altra parte, eliminerà i rischi di errore sull’oggetto subastato.

La nuova figura del custode ha dunque conquistato un’eccezionale dinamica non essendo più questi il semplice ausiliario del giudice che, ai sensi dell’art. 65 cod. proc. civ., si limitava a conservare ed amministrare il bene pignorato, ma è divenuto il protagonista dell’accelerazione di tutte le attività giudiziarie finalizzate all’aggiudicazione dei beni per la soddisfazione dei creditori mediante il raggiungimento del miglior risultato sul mercato.

A questo traguardo si è addivenuti sciogliendo il vincolo tradizionale del debitore nominato custode ed attingendo, invece, ai ruoli dei professionisti quali avvocati e commercialisti che abitualmente già frequentavano il tribunale in qualità di curatori fallimentari o speciali, amministratori o liquidatori giudiziari, esecutori testamentari, tutori di interdetti ed inabilitati e quant’altro la pratica della Giustizia aveva già sperimentato nella ricerca di collaboratori esperti ed affidabili.

Indubbiamente, a tanta attività del custode, fa riscontro l’onere retributivo, nella misura liquidata dal giudice ai sensi di legge, che inevitabilmente grava sul creditore procedente, ma è da ritenersi che a tali conseguenze i creditori si adatteranno volentieri pur di ridurre i tempi dell’espropriazione immobiliare e conseguire ricavi più soddisfacenti che in passato dalle vendite giudiziarie.