Sebbene la vendita riguardi un’importante azienda di dragaggi e lavori marittimi, il meccanismo studiato dal Tribunale romano potrebbe essere applicato anche alle vendite immobiliari.
Il complesso sistema funziona in questo modo.
Per un verso, l’asta si svolge nel modo tradizionale e, pertanto, l’ordinanza del Giudice Delegato contiene tutti gli elementi di cui all’art. 576 c.p.c., nel senso che indica che l’azienda verrà venduta in unico lotto; che il prezzo base è stato stimato da esperti; quali sono il giorno e l’ora dell’incanto; qual è il termine che deve decorrere tra il compimento delle varie forme di pubblicità prescritte e l’incanto; l’ammontare della cauzione (15% del prezzo base) ed il termine entro il quale deve essere prestata dagli offerenti; la misura minima dell’aumento (lo scatto) da apportarsi alle offerte; il termine, non superiore a sessanta giorni dall’aggiudicazione, entro il quale il prezzo dovrà essere depositato.
Per altro verso, però, l’ordinanza di vendita prevede la possibilità che gli interessati, ferma la cauzione al 15% del prezzo base, presentino anche offerte segrete nelle quali verrà indicato il prezzo massimo offerto: questa caratteristica, invero, costituisce la fondamentale differenza tra i due tipi di offerta che, nella specie, vengono mischiati.
In effetti, con l’offerta palese, il partecipante si limita a presentare le proprie generalità per partecipare all’incanto allegando solo la cauzione rispetto al prezzo base: in questo tipo di offerta, non vi è alcuna indicazione del prezzo offerto che si intende corrispondente, come minimo, a quello base maggiorato di uno scatto. Sarà poi il gioco dei rialzi presentati oralmente durante l’incanto a determinare il prezzo dell’aggiudicazione.
Invece, nella vendita senza incanto con offerte segrete, il partecipante deve indicare, oltre alle proprie generalità, anche il prezzo che intende offrire con la relativa cauzione, cosicché l’aggiudicazione avviene, normalmente, in favore dell’offerta più elevata senza necessità di alcuna gara palese, salvo il caso, del tutto eventuale, di offerte talmente simili, da consigliarla. E’ questo il sistema per la partecipazione alle vendite senza incanto le cui offerte sono disciplinate dall’art. 571 c.p.c..
La novità dell’ordinanza di vendita del Tribunale di Roma, consiste nell’aver intrecciato i due sistemi di vendita, con incanto e senza incanto, coordinandoli con una serie di previsioni particolarmente interessanti.
Il provvedimento, infatti, prevede che l’incanto si svolga secondo le regole codicistiche sino a che non si sarà ottenuta un’offerta che resti insuperata per un certo numero di secondi: a questo punto, secondo le previsioni dell’art. 581, 3° comma, c.p.c., si avrebbe l’aggiudicazione provvisoria che concluderebbe l’incanto. Nella specie, invece, si prevede che il Giudice procedente interroghi il curatore circa la presenza di offerte segrete: se ve ne saranno, si procederà alla loro apertura e l’aggiudicazione provvisoria avverrà in favore di quell’offerta che, tra la massima raggiunta nell’asta palese e la massima  offerta segreta, potrà considerarsi la maggiore.
Attenzione, però, perché, ove l’offerta maggiore fosse quella segreta, l’aggiudicazione avverrà in favore del suo presentatore, ma non al prezzo offerto, bensì al prezzo raggiunto in sede di asta palese più uno scatto. A questo prezzo dovrà poi essere adeguata la cauzione.
Con tale meccanismo si individuerà l’aggiudicatario provvisorio che diverrà definitivo solo se, nel termine dei dieci giorni successivi, non perverrà un’offerta superiore di almeno un sesto aprendosi, in tal modo, una seconda gara con la nuova offerta quale prezzo base.
L’ordinanza prevede che l’aggiudicazione avverrà anche ove fosse presentata una sola offerta, palese o segreta: in tal caso il prezzo dell’aggiudicazione sarà quello base maggiorato di uno scatto.
Non è escluso che taluno partecipi presentando sia l’offerta palese che quella segreta.
La commistione tra i due sistemi di gara, ha stimolato una serie di simulazioni per comprenderlo meglio.
In effetti sembra che il sistema migliore per conseguire l’aggiudicazione sia quello di presentare un’offerta segreta elevata, ma non eccessivamente. Se, ad esempio, si offrissero mille miliardi di Euro, potrebbero verificarsi tre ipotesi. Nella prima, può accadere che nessun’altra offerta venga presentata ed in tal caso l’aggiudicazione avverrà al prezzo base più uno scatto. In secondo luogo può accadere che vengano presentate altre offerte in forma palese ed in tal caso il prezzo di aggiudicazione sarà quello che si formerà in gara maggiorato di uno scatto. Ma nella terza ipotesi può accadere che vi siano solo offerte segrete di cui un’altra sia pure elevatissima: in tal caso l’aggiudicazione avverrà in favore della maggiore, ma per un prezzo corrispondente alla minore più elevata maggiorata di uno scatto e se le offerte fossero fuori mercato, si tratterebbe, comunque, di una grave penalizzazione.
A ben vedere, la possibilità di presentare offerte segrete, sottrae al rischio che un partecipante possa essere avvicinato da un altro per una trattativa dissuasiva e, d’altra parte, il timore della presenza di offerte segrete, induce l’asta palese a salire quanto più è possibile nei rialzi. Il meccanismo funzionerà ancora meglio se si riuscirà a conservare la massima riservatezza addirittura circa l’esistenza delle offerte segrete.
Occorre però osservare che tale sistema non è un’invenzione originale del Tribunale di Roma: esso è stato mutuato dal sistema di liquidazione dei pegni adottato dai Monti di pietà e l’originalità consiste nell’averlo applicato, per la prima volta in Italia, alle aste giudiziarie.
Esiste a Roma, a Piazza del Monte, la sede del più importante Monte di pietà, secondo, per anzianità, solo a quello di Perugia. Esso venne istituito con la Bolla di Papa Paolo III Farnese il 9 settembre 1539. Furono gli ordini dei frati francescani e domenicani che nei secoli XV e XVI diffusero in Italia l’idea dei Monti di pietà con lo scopo principale di combattere la piaga dell’usura. L’attuale sede venne adottata ai primi del ‘600 e contiene veri capolavori dell’arte barocca. Sebbene la tradizione e la letteratura pensino al Monte di pietà come ad un’ultima spiaggia, la storia attesta che al prestito su pegno si sono rivolti le regine di Svezia, di Polonia, di Spagna, diversi papi e cardinali nonché artisti e condottieri. E’ tra queste mura antiche che il sistema di asta mista è stato inventato e bisogna dire che, più si tentano simulazioni per aggirarlo, più ci si accorge di quanto funzioni bene.
Provi anche il cortese lettore ad immaginare una situazione particolare in questo tipo di gara formulando un quesito alla nostra rivista: la fantasia non ha limiti.

By admin in ARTICOLI ASTE CASA on 29 ottobre 2014