Quesito: Chi ha acquistato la casa all’asta, deve pagare le spese condominiali arretrate da anni?

L’acquisto all’asta, sia fallimentare che a seguito di esecuzione forzata individuale, non sottrae l’acquirente alle previsioni dell’art. 63, comma 2°, delle Disposizioni di attuazione del codice civile (disp. att. cod. civ.) secondo cui: “Chi subentra nei diritti di un condomino, è obbligato solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.”.
Questa norma viene subito dopo quella (art. 63, comma 1°, Disp. att. cod. civ.) che prevede la possibilità, da parte dell’amministratore, di ottenere un decreto di ingiunzione di pagamento immediatamente esecutivo, nonostante l’eventuale opposizione, a carico del condomino moroso dei contributi stabiliti in base al piano di riparto delle spese condominiali.
Tuttavia, una volta risolto il quesito secondo le previsioni della legge strettamente inerente al problema, si apre subito un secondo quesito: che succede delle spese condominiali non pagate e risalenti ad un periodo anteriore rispetto all’esercizio in corso al momento dell’asta ed all’esercizio precedente che, come appena visto, possono essere richieste all’aggiudicatario? Il quesito non è di poco conto se si considera quanto durano le esecuzioni immobiliari (non di rado, circa dieci anni) e del disinteresse del proprietario, sottoposto ad espropriazione forzata, al pagamento delle spese condominiali.
In proposito la legge nulla dice e le soluzioni al problema possono essere più di una. Alla ricerca della migliore e più equa, occorre innanzi tutto osservare che l’acquirente dell’immobile pignorato non è chiamato a rispondere dei debiti condominiali del debitore esecutato, ma solamente in via solidale con lui e limitatamente ad un periodo ristretto di tempo (l’esercizio in corso e l’esercizio precedente), cosicché il debito per contributi condominiali, per la parte non assolta dall’aggiudicatario, rimane sempre a carico dell’ex condomino-debitore-esecutato. Per il relativo recupero, pertanto, l’amministratore del condominio potrà proseguire la persecuzione giudiziaria, ovviamente sugli altri beni dell’ex condomino moroso.
Potrebbe però accadere che, vuoi per il tempo necessario alle procedure esecutive, vuoi perché i debiti del condominio maturano interessi passivi che può essere importante eliminare nell’immediato, l’assemblea decida di procedere ad una riscossione a carico di tutti i condomini per ripianare gli oneri condominiali rimasti insoluti pur dopo l’espropriazione in danno del condomino moroso.
In tal caso, il rischio è quello di vedere vanificati, per l’acquirente, i benefici limitativi previsti in suo favore dall’art. 63, 2° comma, disp. att. cod. civ. perché, ripartire la morosità non corrisposta dall’aggiudicatario tra tutti i condomini, secondo le tabelle millesimali, equivarrebbe a far rientrare dalla porta, sia pure in parte, una responsabilità obbligatoria che, ai sensi della norma appena richiamata, era uscita dalla finestra.
Tale contraddizione, tuttavia, è solo apparente.
Infatti, la parte della morosità rimasta insoddisfatta dopo l’aggiudicazione dell’immobile all’asta e dopo la riscossione, a carico dell’aggiudicatario, delle spese deliberate e ripartite relativamente all’esercizio in corso al momento dell’asta ed all’esercizio precedente, costituisce un debito che viene a determinarsi esattamente ed a concretizzarsi solo dopo l’aggiudicazione, quando, cioè, l’aggiudicatario è già entrato a far parte della compagine condominiale, cosicché sarà anche lui a poter partecipare alla deliberazione sull’eventuale contributo straordinario a carico di tutti i condomini ed a poter, eventualmente, impugnare la delibera, ove la ritenga lesiva delle sue posizioni soggettive.
Non si vede, tuttavia, in quale modo dette posizioni soggettive dell’aggiudicatario potrebbero risultare lese da una simile delibera: sul condominio è venuta a determinasi una passività che, in ipotesi, non può essere sanata mediante recupero a carico dell’obbligato (l’ex condomino). Non vi è altra strada che ripartirla fra tutti i condomini secondo le tabelle millesimali. E’ ben vero che, in tal modo, quella morosità finirà col riflettersi anche sull’aggiudicatario, ma ciò avverrà solo nei limiti della quota millesimale afferente all’immobile subastato e per una passività divenuta certa ed esigibile solo dopo l’aggiudicazione. Ovviamente, così come l’intero condominio, l’aggiudicatario potrà poi rivalersi, per tutto quanto pagato a titolo di morosità pregresse, nei confronti dell’ex condomino moroso.