Quesito: avendo acquistato un immobile all’asta fallimentare senza che il curatore sia mai entrato al suo interno (anche la perizia è stata fatta senza accedere nell’appartamento), posso forzare la serratura quando avrò il possesso dell’immobile anche prima della registrazione del decreto di trasferimento?

Il nucleo centrale del quesito del cortese lettore, evidenzia un errore da parte del curatore fallimentare per rimediare al quale si pongono una serie di alternative ad ampio spettro di legalità. L’errore del curatore consiste nel non aver aperto un immobile che egli sapeva essere di esclusiva proprietà del fallito, tanto da averlo acquisito all’attivo fallimentare ed averlo subastato. Al suo interno avrebbero potuto esserci arredi di pregio, una cassaforte, beni di terzi da riconsegnare, merce da inventariare e vendere e quant’altro la fantasia può suggerire. Egli aveva certamente la possibilità di accedere nell’immobile per il suo dovere di ricercare ed acquisire il patrimonio fallimentare, cosicché assai facilmente avrebbe potuto far autorizzare dal giudice delegato la spesa per il fabbro e l’assistenza della forza pubblica.
Lo stesso giudice delegato, al momento di firmare l’ordinanza di vendita, avrebbe dovuto rilevare che la perizia era incompleta a causa del mancato accesso all’interno dell’immobile, incompleta, quanto meno, per la verifica della regolarità urbanistica ed avrebbe dovuto sollecitare il curatore all’apertura dello stesso, con tutte le autorizzazioni di cui più sopra di è fatto cenno.
Tali omissioni, tuttavia, appartengono al lungo elenco di doglianze circa la vaghezza delle regole che presiedono al reclutamento dei curatori ed alla verifica di professionalità dei magistrati.
Per questi difetti della macchina giudiziaria, quindi, sarà l’acquirente a doversi far carico, innanzi tutto, di una rapida verifica della regolarità urbanistica all’interno dell’appartamento acquistato, perché la facoltà di una sanatoria scadrà tre mesi dopo il deposito in cancelleria del decreto di trasferimento.
Ma come accedere all’interno dell’appartamento, chiede giustamente il cortese lettore? La risposta più semplice deriva dalle osservazioni prima fatte: se la giustizia può sbagliare, a maggior ragione può sbagliare il normale cittadino che, pertanto, chiama il fabbro e forza la serratura dell’appartamento tranquillizzando l’artigiano riferendogli di aver perso le chiavi: se nessuno si lamenterà, il problema sarà risolto; se qualcuno si lamenterà, ci si affermerà proprietari nel pieno esercizio di una delle tipiche facoltà del proprietario (esercitare il possesso sul bene di proprietà); se, all’interno, si troverà qualche cosa di strano, si chiamerà l’autorità di polizia (112 per i Carabinieri; 113 per la Polizia di Stato) narrando i fatti che hanno portato ad aprire la porta e dando per scontata, sul piano legale, la facoltà del nuovo proprietario per l’apertura forzosa posto che tale situazione è stata determinata dal comportamento degli organi giudiziari.
Una simile scelta, però, può richiedere, a seconda del contesto in cui l’apertura forzosa deve avvenire, una certa dose di ardimento, cosicché vale la pena di indicare un’alternativa più rassicurante.
Il decreto di trasferimento, ai sensi dell’art. 586, 2° comma, cod. proc. civ., contiene altresì l’ordine al debitore o al custode di rilasciare l’immobile venduto.
Ai sensi del terzo comma dello stesso articolo, il decreto di trasferimento costituisce, tra l’altro, titolo esecutivo per il rilascio.
Trattandosi di immobile chiuso, deve presumersi che il debitore non lo abiti: quindi il rilascio può essere ordinato nei confronti del custode.
Ai sensi dell’art. 88 del R.D. 16 marzo 1942 n. 267 (cosiddetta Legge Fallimentare – L.F.) il curatore prende in consegna i beni del fallito man mano che ne fa l’inventario divenendone custode (Cassazione civile sez. I, 19 novembre 1997, n. 11501).
La circostanza che il curatore abbia ottenuto dal giudice delegato l’autorizzazione alla vendita dell’immobile, fa presupporre la precedente attività di inventariazione dell’immobile stesso da parte del curatore e, conseguentemente, l’assunzione, da parte sua e relativamente ad esso, della qualifica di custode.
Una volta che l’aggiudicatario abbia ottenuto la copia autentica esecutiva del decreto di trasferimento (il che presuppone la registrazione del decreto di trasferimento perché, in difetto di tale adempimento tributario, non possono esserne rilasciate copie da parte del cancelliere), potrà iniziare l’azione esecutiva di rilascio nei confronti del curatore fallimentare quale custode dell’immobile aggiudicato che non ha provveduto al rilascio di esso, libero e vuoto di persone e di cose, anche interposte.
Nell’esecuzione per rilascio, che si svolgerà ai sensi degli artt. 605 e segg. c.p.c., l’aggiudicatario dovrà farsi assistere da un difensore. Qui basti dire che tale procedura consente di entrare nell’appartamento alla presenza e sotto la direzione operativa dell’ufficiale giudiziario, con l’ausilio del fabbro e con l’assistenza della forza pubblica. Non appare prevedibile un lungo periodo di tempo per una simile esecuzione: la controparte è il curatore che, proprio per la sua negligenza iniziale, non dovrebbe porre ostacoli di sorta e gli altri soggetti, quali l’ufficiale giudiziario, il fabbro e la forza pubblica, svolgono queste mansioni istituzionalmente. I tempi meno prevedibili sono solo quelli burocratici: di emissione, registrazione e ottenimento delle copie esecutive del decreto di trasferimento; di preavviso allo sfrattato da parte dell’ufficiale giudiziario; di disponibilità della forza pubblica e del fabbro. Tuttavia questa è certamente la via legale per porre rimedio agli errori ed alle superficialità di una macchina giudiziaria non sempre all’altezza della legalità che dovrebbe tutelare.