Quesito: avendo acquistato un immobile all’asta fallimentare ed essendo in attesa dell’emissione del decreto di trasferimento, ma già in possesso delle chiavi, posso iniziare i lavori di ristrutturazione?

La risposta al quesito della cortese lettrice, trova la risposta normativa nell’art. 586 cod. proc. civ. applicabile, oltre che alle esecuzioni immobiliari individuali, anche in sede fallimentare per il generale richiamo che l’art. 105 del R.D. 16 marzo 1942 n. 267 (cosiddetta Legge Fallimentare – L.F.) fa alle norme del codice di rito per quanto riguarda i meccanismi di liquidazione dell’attivo.
L’art. 586 c.p.c. prevede che, dopo che l’aggiudicatario abbia versato il saldo del prezzo, il giudice che ha proceduto alla vendita immobiliare abbia solo due alternative: o emette il decreto di trasferimento della proprietà all’aggiudicatario, oppure sospende la vendita, ma tale facoltà egli può esercitarla solo nel caso in cui ritenga che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto.
Esiste, pertanto, il rischio che, nonostante la conclusione della gara e l’aggiudicazione definitiva dell’immobile ai sensi del combinato disposto degli art. 581 e 584 c.p.c., il decreto di trasferimento di cui all’art. 586 c.p.c. non venga emesso, impedendo così che si realizzi l’effetto traslativo della proprietà che solo a detto provvedimento consegue.
La facoltà del giudice dell’esecuzione di sospendere la vendita, nonostante il versamento del saldo del prezzo, è stata introdotta nel codice di rito dall’art. 19 bis del Decreto Legge (D.L.) 13 maggio 1991, n. 152 in tema di lotta alla criminalità organizzata, aggiunto dalla legge di conversione 12 luglio 1991 n. 203 e trova applicazione più volte di quanto non possa sembrare a prima vista, con numerose pronunce della Suprema corte di cassazione e degli uffici giudiziari di merito. Peraltro la vaghezza dell’espressione usata dal legislatore (notevolmente inferiore al prezzo giusto), lascia al giudice ampi margini di discrezionalità in un settore, quale quello immobiliare, che, per un verso, è generalmente di rilevante interesse economico e, per altro verso, diviene cruciale soprattutto nelle aree ad elevato tasso di criminalità.
A tali oggettive osservazioni, vanno aggiunte quelle pronunce giurisprudenziali che hanno ampliato ancora di più la vaghezza della norma. Si pensi, ad esempio, alla massima tratta dalla sentenza della Suprema Corte di Cassazione, sez. III civile, in data 6 agosto 1999, n. 8464 (Sacchiero e altro c. Soc. Espansione 80 e altro in Giur. it. 2000, 462) secondo la quale la determinazione del “giusto prezzo”, che condiziona l’esercizio della facoltà del giudice dell’esecuzione di sospendere la vendita, va riferita non al valore di mercato del bene o al miglior risultato economico raggiungibile, ma alle circostanze di fatto che hanno concorso alla realizzazione del prezzo di aggiudicazione ed all’assenza di elementi fuorvianti eventualmente posti in essere in sede di formazione del prezzo stesso. Oppure si pensi ancora alla pronuncia del Tribunale Catanzaro del 16 maggio 2000 (Nocita c. Scaramuzzino e altro in Giur. merito 2000, 1165), secondo la quale la trasmissione del decreto di trasferimento all’ufficio del registro può essere intesa come la trasmissione non del provvedimento definitivo, bensì come la trasmissione di una semplice bozza di provvedimento che lascia ancora intatta al giudice la possibilità di sospendere la vendita.
Del resto, è rimasta famosa la sentenza del Tribunale S. Maria Capua V. in data 11 novembre 1997 (Banco Napoli c. Nuvoletta e altro, in Notariato 1999, 365 con nota di Cananzi e Foro it. 1999, I, 2750) che ha dovuto occuparsi di una vendita forzata in cui erano emersi elementi per ritenere che numerosi incanti fossero andati deserti, con  conseguente ribasso del prezzo di vendita, a causa del metus suscitato nei potenziali  acquirenti dalla notorietà camorristica e della capacità criminale dei debitori o dei loro stretti congiunti tanto che, alla fine, neanche le spese della procedura potevano essere soddisfatte con il pagamento del prezzo di aggiudicazione.
Tuttavia deve dirsi che quando, anche intuitivamente, il prezzo di aggiudicazione risponda a criteri di congruità rispetto ai prezzi di mercato, il rischio che la vendita venga sospesa è veramente remoto. Tanto è vero che, in considerazione dei tempi lunghi che intercorrono, spesso, tra la data del versamento del prezzo e quella di deposito in cancelleria del decreto di trasferimento, è invalsa la prassi di effettuare, in favore dell’aggiudicatario, la trasmissione del possesso materiale dell’immobile e ciò proprio al fine, indicato dalla cortese lettrice, di consentire l’esecuzione di quelle opere di ristrutturazione che condizionano l’uso dell’immobile aggiudicato.
Tale prassi si presta a notevoli critiche, non solo per la presenza, nel sistema, di quel rischio di sospensione della vendita di cui più sopra si è fatto cenno, ma anche perché ci si trova in presenza di un ufficio pubblico che impone, all’aggiudicatario, termini perentori per adempiere al versamento del prezzo, mentre, a sua volta, può prendersi tutto il tempo che vuole per adempiere all’emissione del decreto di trasferimento che determina l’effetto traslativo della proprietà e, con esso, le mille facoltà del proprietario come quella di accendere un mutuo, rivendere, tutelarsi contro le aggressioni dei terzi, etc.. Insomma: un altro esempio di cittadino ridotto al rango di suddito.
D’altra parte si deve convenire che questa prassi costituisce il migliore dei compromessi nella difficile situazione organizzativa degli uffici giudiziari. In effetti, se non si intravedono rischi di sproporzione nel prezzo di aggiudicazione che possano determinare la sospensione della vendita, il giudice si dedicherà ad emettere, per primi, i decreti di trasferimento in cui gli immobili aggiudicati siano occupati dai debitori o da terzi, in quanto proprio il decreto di trasferimento costituirà il titolo esecutivo per procedere al rilascio (art. 586, 2° comma, c.p.c.), mentre, giustamente, dovrà posporre l’emanazione dei decreti di trasferimento relativi ad immobili liberi e vuoti di persone e di cose, in cui, con la trasmissione del possesso materiale al momento del saldo del prezzo, già si consentirà all’aggiudicatario di ottenere un primo risultato concreto dall’aggiudicazione, tra cui quello di poter cominciare ad eseguire i lavori di ristrutturazione che stanno a cuore alla cortese lettrice.
Fortunatamente, può dirsi che la prassi della consegna del possesso materiale dell’immobile aggiudicato nelle more dell’emissione del decreto di trasferimento, è appannaggio quasi esclusivo delle esecuzioni individuali, mentre è quasi sconosciuta nelle esecuzioni fallimentari che, statisticamente, sono le più numerose. In queste ultime, infatti, alla materiale stesura del testo del decreto di trasferimento provvede generalmente il curatore (che si occupa di pochi fallimenti), mentre nelle prime provvede il cancelliere, oberato dalle mille incombenze del suo ufficio. Questa disparità, tuttavia, non è senza controindicazioni. Infatti il cancelliere provvede assai spesso alla redazione dei testi dei decreti di trasferimento ed è quindi meno incline agli errori ovvero alle dimenticanze. I curatori, invece, quali liberi professionisti, sono meno abituati a queste incombenze e possono risultare meno precisi. La soluzione migliore l’ha indicata il legislatore con la L. 302/98, che ha introdotto, nel codice di ritto, l’art. 591 bis con il quale è stata prevista la delega al notaio delle operazioni di vendita all’incanto.
Il notaio, quale libero professionista, è certamente più rapido del cancelliere nella redazione del decreto di trasferimento che, peraltro, egli può sottoscrivere direttamente assumendosene la responsabilità. Inoltre, quale preposto istituzionalmente anche alle vendite immobiliari, egli ha la maggiore familiarità con tutte le problematiche relative al settore. Ed infatti la delega delle vendite giudiziarie ai notai ha fatto sviluppare procedure bancarie di erogazione di mutui anche per partecipare alle aste, mentre ancora si stenta ad ottenere tale supporto per le vendite fallimentari (affidate ai curatori) e per quelle individuali senza delega al notaio in sono imprevedibili i tempi di emissione del decreto di trasferimento.