In un recente articolo su questa stessa rubrica, avevamo trattato dei condoni urbanistici adottati dalla legislazione italiana, dapprima, con la Legge 47 del 1985 e, successivamente, con quella n. 724 del 1994 in relazione alle vendite giudiziarie. Ma il nostro ordinamento, con un maxi-decreto legge collegato alla legge finanziaria per il 2004, ha varato una nuova sanatoria urbanistica che occorre ora esaminare per completare l’argomento in precedenza affrontato.
A distanza di circa dieci anni dall’ultimo condono edilizio, dunque, è stato promulgato, con pubblicazione sul supplemento n. 157 alla Gazzetta Ufficiale del 2 ottobre 2003 n. 229, il decreto legge n. 269 del 30 settembre 2003 che, unitamente a moltissime altre disposizioni urgenti per favorire lo sviluppo e la correzione dell’andamento dei conti pubblici, ha adottato, all’art. 32, nei commi da 25 a 43, il terzo condono edilizio della nostra età repubblicana.
Immediatamente può rilevarsi che sono rimaste inalterate le disposizioni per gli ampliamenti delle costruzioni esistenti sino alla data del 31 marzo 2003 nei limiti del 30% della volumetria prevista o 750 metri cubi per ciascuna unità abitativa, a condizione che la nuova costruzione non superi, complessivamente, i 3000 metri cubi.
Ma andiamo con ordine.
Tutti gli abusi edilizi devono risultare ormai condonati: fanno eccezione solo gli abusi commessi prima della legge urbanistica n. 1150 del 1942, quando non esisteva l’obbligo della licenza di costruzione.
Dei condoni edilizi possono giovarsi anche i professionisti e le imprese di costruzione liberandosi, così, delle sanzioni penali, pecuniarie e professionali, per aver concorso, con il proprietario, alla realizzazione di opere abusive che costituiscono, comunque, un reato. Certamente, la richiesta di condono, da parte di categorie professionali o imprenditoriali, dovrà essere coordinata con la richiesta di sanatoria da parte del proprietario e darà luogo all’oblazione nella misura ridotta del 30% rispetto a quella dovuta dal proprietario. Inoltre, solo quest’ultimo sarà tenuto a pagare gli oneri per la concessione in sanatoria, restandone escluse le categorie professionali e le imprese interessate solo all’oblazione del reato.
Il condono edilizio non può essere richiesto da chiunque. Vi sono opere edili che non è possibile condonare. Si tratta: a) - delle costruzioni per le quali non è possibile effettuare interventi per l’adeguamento sismico; b) – quando la costruzione abusiva è stata realizzata su suolo pubblico e l’ente competente non è disposto a cedere l’area interessata dall’abusivismo; c) – quando, prima della costruzione abusiva, esisteva già un vincolo idrogeologico, ambientale o paesaggistico, ovvero la costruzione ricada in zona o in un parco protetti; d) – quando l’intervento interessi immobili dichiarati monumento nazionale con provvedimento che ha forza di legge (attualmente il D. Lgs. 490/99); e) – quando le opere abusive sono state realizzate dopo il 31 marzo 2003, ovvero sono state demolite prima di detta data; f) – quando le opere realizzate non erano definibili urbanisticamente alla data del 31 marzo 2003 (ad esempio: realizzazione del solo scavo per le fondamenta).
Risultano pertanto condonabili le seguenti categorie di opere abusive: 1) – le opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici; 2) - le opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio, ma conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici; 3) – opere di ristrutturazione edilizia come definite dall’art. 3, comma 1, lettera d) del DPR 06 giugno 2001 n. 380  realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio; 4) – opere di restauro e risanamento conservativo come definite dall’art. 3, comma 1, lettera “c” del DPR 06 giugno 2001 n. 3801 realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio nelle zone omogenee “A” di cui all’art. 2 del decreto ministeriale 02 aprile 1968 n. 1444 ; 5) – opere di restauro e risanamento conservativo come definite dall’art. 3, comma 1, lettera “c” del DPR 06 giugno 2001 n. 3801 realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio; 6) – opere di manutenzione straordinaria come definite dall’art. 3, comma 1, lettera “b” del DPR 06 giugno 2001 n. 3801 realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio, opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume.
Esemplificativamente, pertanto, si possono considerare condonabili le seguenti attività edilizie: la realizzazione di una veranda mediante chiusura di tutto o parte del balcone; la trasformazione di un ripostiglio in un bagno; la costruzione di un box; la modifica della destinazione d’uso di un box in locale destinato alla permanenza di persone; la modifica della destinazione d’uso di una cantina in tavernetta; la costruzione di una centrale termica; l’apertura di un’area sul tetto per farvi un balcone; l’utilizzazione di un sottotetto come mansarda, anche senza il rispetto delle altezze regolamentari; l’apertura di una finestra; la realizzazione di coperture sugli ingressi (pensiline); la realizzazione di piscine e relativi spogliatoi; le recinzioni; il frazionamento di appartamenti in più unità abitative per realizzare bed & breakfast; la trasformazione di stalle in abitazioni; la costruzione di nuovi gabinetti; la realizzazione di scale, interne ovvero esterne; la realizzazione di bagni nei locali pubblici senza il rispetto delle norme per l’abbattimento delle barriere architettoniche; la realizzazione di posti auto interrati; la realizzazione di soppalchi o di tettoie; etc. etc..
Il termine per la presentazione ai Comuni di appartenenza delle domande di condono da parte degli interessati, scade il 31 marzo 2004.
Alle domande dovranno essere allegati i seguenti documenti:
a) – la documentazione fotografica con la descrizione delle opere abusivamente realizzate;
b) – se la volumetria da condonare supere i 450 mc., sarà necessaria anche la perizia giurata di un tecnico sulle dimensioni e sullo stato delle opere, corredata dalla certificazione sulla staticità delle stesse. Andrà inoltre aggiunta l’eventuale documentazione prevista da ciascuna Regione;
c) – l’attestazione dei versamenti previsti e, cioè: 1) – versamento del 30% dell’intero importo previsto dal nuovo condono per l’oblazione del reato; 2) - versamento del 30% dell’importo previsto localmente per gli oneri di urbanizzazione;
d) – entro il 30.09.2004, la pratica andrà integrata con l’accatastamento dell’immobile, la denuncia ai fini ICI e la denuncia ai fini dello smaltimento dei rifiuti solidi urbani.
Disposizioni particolari sono previste per il caso in cui le opere abusive incidano su proprietà demaniali, circostanza da indicare nella domanda di condono. In tal caso, occorrerà rivolgersi all’ufficio competente per verificare la disponibilità dello Stato alla vendita, ovvero alla locazione dell’area interessata. La competente agenzia del Demanio dovrà rispondere entro il 31.12.2004 e la legge prevede un’apposita tabella per la determinazione dei corrispettivi. Le procedure di vendita dovranno concludersi antro il 31.12.2006.
In relazione alle sei categorie di abusi più sopra indicate come condonabili, sono previsti gli importi delle oblazioni consentite come segue.
TIPOLOGIA DELL'ABUSO Importo dell’oblazione €/mq immobili non residenziali Importo dell’oblazione €/mq immobili residenziali
Tipologia 1
Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici 150,00 100,00
Tipologia 2
Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio ma conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici alla data di entrata in vigore del presente provvedimento 100,00 80,00
Tipologia 3
Opere di ristrutturazione edilizia come definite dall’art. 3 comma 1 lettera “d” del DPR 6 giugno 2001 n. 380 realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio  80,00 60,00

TIPOLOGIA DELL'ABUSO OBLAZIONE a forfait
Tipologia 4
Opere di restauro e risanamento conservativo come definite dall’art. 3 comma 1 lettera “c” del DPR 6 giugno 2001 n. 380 realizzate in assenza o in difformità’ del titolo abilitativo edilizio nelle zone omogenee “A” di cui all’art. 2 del DM 2 aprile 1968 n. 1444 3.500,00
Tipologia 5
Opere di restauro e risanamento conservativo come definite dall’art. 3 comma 1 lettera “c” del DPR 6 giugno 2001 n. 380 realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio  1.700,00
Tipologia 6
Opere di manutenzione straordinaria come definite dall’art. 3 comma 1 lettera “b” del DPR 6 giugno 2001 n. 380 realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio, opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume. 516,00

E’ inoltre dovuta l’anticipazione degli oneri di urbanizzazione calcolati secondo la tabella che segue, avuto riguardo alla popolazione del Comune nel quale è stato commesso l’abuso:
Numero abitanti Nuove costruzioni ed ampliamenti (€/mq.) Ristrutturazioni e modificazioni della destinazione d'uso (€/mq.)
fino a 10.000 38,00 18,00
da 10.001 a 100.000 55,00 27,00
da 100.001 a 300.000 71,00 36,00
oltre 300.001 89,00 45,00

Dopo aver allegato alla domanda di condono (che scade il 31.03.2004) l’attestazione di avvenuto versamento del 30% dell’oblazione nella misura minima di € 1.700,00, il restante 70% dovrà essere versato in due rate, ciascuna corrispondente al 35%, scadenti rispettivamente il 30.06.2004 ed il 30.09.2004.
Le stesse percentuali e scadenze sono anche previste per il versamento dei contributi concessori con una sola differenza: la misura minima è di € 500,00. I versamenti a questo titolo saranno poi soggetti a conguaglio ed il saldo dovrà avvenire entro in 31.12.2006.
I destinatari dei due importi sono, ovviamente diversi: mentre gli oneri concessori vanno corrisposti direttamente ai Comuni nel cui territorio sono stati commessi gli abusi edilizi da sanare, l’oblazione deve essere versata sul conto corrente postale n. 255000 intestato “Oblazioni Abusivismo Edilizio”. Nella causale è necessario fornire le seguenti indicazioni: “Acconto” o “Saldo” e l’indirizzo dell’immobile da sanare.
Una speciale avvertenza deve però essere fornita: le Regioni hanno la facoltà di incrementare il valore dell’oblazione del 10% e quello degli oneri concessori sino al 100%. L’informazione locale è quindi determinante per attivare correttamente il nuovo condono edilizio.