A decorrere dal 16 luglio 2006 sono state introdotte novità rilevanti nelle procedure fallimentari anche con riguardo alle vendite degli immobili.

Mentre in precedenza si applicavano ai fallimenti le stesse regole delle esecuzioni individuali, ora quel vincolo è scomparso e l’intera materia della liquidazione dei beni acquisiti all’attivo fallimentare è stata riformata.

Tutta l’attività liquidatoria viene ora preventivamente esposta dal curatore in un “programma di liquidazione” privilegiando le possibilità di vendere in blocco l’azienda fallita comprendendo in essa anche gli eventuali immobili. La scelta della vendita unitaria dell’azienda, come si legge negli atti parlamentari della riforma (D. Lgs. n. 5/2006), mira alla conservazione dell’impresa assicurandone la sopravvivenza quale migliore risultato economico per i creditori. In effetti è vero che una vendita frazionata dei beni che compongono l’azienda porterebbe a disperdere cespiti a volte anche di notevole valore: basti pensare all’avviamento.

Tutto ciò, peraltro, è solo un’indicazione del legislatore ben potendo accadere, in concreto, che una vendita atomistica dei componenti dell’azienda si presenti più vantaggiosa oppure che, oltre ai beni dell’azienda, ve ne siano altri ad essa estranei: si pensi alla casa di abitazione del debitore.

In questi casi il “programma di liquidazione” dovrà indicare le condizioni della vendita che il curatore potrà scegliere con ampio margine di discrezionalità, inclusa la delega a soggetti specializzati.

Da quanto precede si osserva, innanzi tutto, che le nuove vendite fallimentari non le fa più il giudice delegato, ma le fa direttamente il curatore il quale dovrà in ogni caso individuare metodi competitivi sulla base di stime effettuate da esperti ed adottando forme di pubblicità idonee ad assicurare la massima informazione e partecipazione degli interessati.

Tuttavia, il curatore non è abbandonato a se stesso perché l’approvazione del programma di liquidazione sostituisce tutte le autorizzazioni alla vendita che un tempo dovevano essere invocate di volta in volta.

Pur nella liberalizzazione e flessibilità delle forme è comunque previsto che la vendita possa essere sospesa dal curatore ove pervenga una proposta irrevocabile di acquisto per un importo non inferiore al dieci per cento del prezzo offerto: un istituto che riecheggia gli aumenti di sesto tipici delle esecuzioni immobiliari, ma dai quali si distingue sia per l’importo della nuova offerta (solo il 10 anziché il 17 %), sia per i tempi, non essendo più previsto il termine perentorio di dieci giorni dall’aggiudicazione provvisoria per la presentazione delle offerte migliorative.

Queste nuove disposizioni sottolineano l’enorme ampliamento della sfera di azione del curatore il quale può ora procedere in via autonoma alla nomina degli stimatori degli immobili, alla scelta delle forme di pubblicità e delle modalità di vendita nella completa assenza del giudice delegato ormai relegato a controllore. Un controllo, peraltro, normalmente “a posteriori” perché il curatore è tenuto ad informare quest’ultimo ed il comitato dei creditori solo dell’esito della vendita depositando in cancelleria la relativa documentazione.

Eventuali questioni che potessero insorgere nel corso della vendita potranno essere sollevate da ogni interessato con reclamo al giudice delegato entro il termine perentorio di otto giorni dalla conoscenza dell’atto. Ove l’irregolarità riscontrata consistesse nell’omissione di un atto ritenuto doveroso, il termine per reclamare potrà essere di otto giorni dalla scadenza di una diffida a provvedere che l’interessato avrà previamente indirizzato al curatore.

Il reclamo, una volta assicurato il contraddittorio tra le parti, sarà istruito dal giudice delegato senza formalità e deciso con decreto contro il quale si potrà ricorrere al tribunale fallimentare per un riesame della vertenza. Anche in questa sede si procederà senza formalità, ma la decisione, questa volta, sarà definitiva.