Avendo partecipato a diverse aste immobiliari presso vari tribunali, ero ormai convinto che le spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli fossero sempre a carico della procedura. Invece, nell’ultima asta alla quale ho partecipato, mi sono trovato costretto, dopo l’aggiudicazione, ad occuparmi io di quelle cancellazioni  perché così mi ha detto il curatore fallimentare con la conferma del giudice delegato al quale mi ero rivolto per un chiarimento. Qual è la regola per il pagamento di queste spese? Cosa dice la legge in proposito? (A.F. – Latina)

Il quesito posto dal cortese lettore apre uno scenario abbastanza complesso sulle vendite coattive giudiziarie perché esistono delle regole stabilite dalla legge che, tuttavia, non essendo fissate in modo inderogabile, possono subire variazioni o modificazioni da caso a caso.
Invero, il codice civile, all’art. 1475, stabilisce una regola molto precisa circa le spese della vendita: esse spettano al compratore, ma solo, aggiunge la norma: “… se non è pattuito diversamente.”. Ciò comporta l’affermazione di una regola generale, quasi un uso reiterato e diffuso di cui il codice si fa custode, che, tuttavia, ammette eccezioni, anche ribaltanti, purché tale sia la volontà delle parti chiaramente espressa. Proprio perché questa norma è stata immessa nel codice civile in forma apertamente derogabile, può dirsi che una vera e propria legge, in effetti, non vi sia: nel senso che, se le parti nulla dicono, si applica il principio generale dell’accollo di tutte le spese della vendita in capo al compratore, ma, se le parti lo ritengono più conforme alle loro esigenze, tale onere può essere posto a carico del venditore.
Questi insegnamenti del codice civile sono stati trasfusi nel codice di procedura civile a proposito dell’esecuzione immobiliare e, per l’espresso richiamo di cui all’art. 105 del R.D. 16 marzo 1942 n. 267, trovano applicazione anche in sede di vendita fallimentare.
Dispone, infatti, l’art. 580 c.p.c. che, per offrire all’incanto, è necessario avere depositato in cancelleria, oltre alla cauzione per il pagamento del prezzo, anche: “… l’ammontare approssimativo delle spese di vendita.”. L’ammontare della cauzione e delle spese di vendita, verrà restituito all’offerente, se non diverrà aggiudicatario, mentre, in caso di aggiudicazione, si avranno i seguenti destini: l’importo della cauzione confluirà nell’ammontare del prezzo da corrispondere, mentre l’acconto sulle spese verrà utilizzato per la cancellazione delle trascrizioni e delle iscrizioni che gravano sull’immobile trasferito. In via normale, accade che, delle formalità di tali cancellazioni, si occupi la cancelleria, ovvero il curatore fallimentare, ma non sono pochi i tribunali in cui, per la scarsità del personale in servizio, ovvero per agevolare l’aggiudicatario per la maggiore rapidità dei professionisti ai quali può direttamente rivolgersi, si preveda, sin dall’ordinanza di vendita, che all’onere delle cancellazioni provveda direttamente l’aggiudicatario. In tal caso, sarebbe opportuno che l’ammontare del deposito per le spese subisse una riduzione rispetto al 15% del prezzo cui, ormai, si vanno parametrando le anticipazioni in discorso, ma il risultato, tuttavia, non cambia: sia che l’offerente versi un deposito per spese di cancellazione con onere della cancellazione a carico della cancelleria o del curatore; sia che l’ordinanza di vendita oneri l’aggiudicatario di provvedere a sua cura e spese alle cancellazioni, i relativi costi sono sempre a carico del compratore, così come prevede la regola di cui all’art. 1475 c.c..
Vi è, poi, un ulteriore possibilità per l’aggiudicatario di un immobile gravato di pegni od ipoteche: egli può accollarsi il debito dell’originario debitore trattando la relativa assunzione con i creditori e liberando il debitore: si tratta di una facoltà espressamente prevista dall’art. 508 c.p.c. di cui il giudice dell’esecuzione deve essere informato perché, in tal caso, il decreto di trasferimento ne farà menzione e, di conseguenza, la quota di prezzo da versare a saldo sarà corrispondentemente ridotta.