Sono amministratore di un condominio nel quale un condomino, dopo aver subito il pignoramento immobiliare, ha cessato completamente il pagamento delle spese per i servizi comuni. L’avvocato al quale mi sono rivolto è intervenuto nell’esecuzione al termine di ogni esercizio per il credito verso il condomino esecutato emergente dal consuntivo annuale, ma, dopo dieci anni di procedura, l’appartamento è stato venduto e tutto il ricavato l’ha preso la banca che, in origine, aveva erogato il mutuo fondiario al costruttore del fabbricato e, poi, lo aveva frazionato tra tutti gli acquirenti. Così tutti i condomini che avevano anticipato, a titolo di “fondo comune”, le spese per il condomino esecutato, non sono riusciti a recuperare nulla. Tutto ciò è corretto? (G. M. – Roma)

Spesso accade che il debitore, sottoposto ad esecuzione immobiliare, interrompa il pagamento anche delle spese condominiali per tutto il lunghissimo periodo di durata della procedura esecutiva e ciò, soprattutto, quando il fabbricato disponga di impianti di riscaldamento autonomo. Infatti, mentre il riscaldamento centralizzato è un servizio comune a tutti i partecipanti al condominio suscettibile di essere interrotto nei confronti di un solo condomino, gli altri servizi, di regola, non partecipano di questa caratteristica: così l’ascensore, o la luce, o la pulizia delle aree comuni che non si possono interrompere nei confronti di un solo condomino, senza togliere il servizio anche agli altri.
La diffusione del fenomeno lamentato dal cortese lettore è abbastanza nota al mondo giudiziario, ma non sembra che, finora, si sia sviluppata una specifica giurisprudenza tale da eliminare o, almeno, attenuare il danno che, in tal modo, si produce a carico di tutti i condomini, costretti a sopperire alla quota di spese comuni del debitore al fine di non vedere diminuita la qualità dei servizi condominiali.
Tuttavia, recentemente, è emersa una proposta di soluzione che sottoponiamo ai lettori senza, però, poterne garantire l’esito, non risultando, ancora, alcuna pronuncia in proposito da parte della magistratura.
Normalmente, nell’atto di pignoramento immobiliare, il creditore procedente espone di essere creditore con prelazione ipotecaria sull’immobile pignorato. Spessissimo, inoltre, le somme dovute al creditore procedente, e poste a fondamento dell’esecuzione immobiliare, rientrano tra quelle tipiche dell’esercizio del credito fondiario cui è applicabile l’art. 41 del D. Lgs. 385/93 (T.U. sulle leggi bancarie) il quale recita, tra l’altro, al comma 4°, che: “…Con il provvedimento che dispone la vendita o l'assegnazione, il giudice dell'esecuzione prevede, indicando il termine, che l'aggiudicatario o l'assegnatario, che non intendano avvalersi della facoltà di subentrare nel contratto di finanziamento prevista dal comma 5, versino direttamente alla banca la parte del prezzo corrispondente al complessivo credito della stessa. L'aggiudicatario o l'assegnatario che non provvedano al versamento nel termine stabilito sono considerati inadempienti ai sensi dell'art. 587 del codice di procedura civile.”.
Il successivo comma 5° del medesimo articolo 41, inoltre, prevede che l’aggiudicatario possa subentrare, senza autorizzazione del giudice dell’esecuzione: “…nel contratto di finanziamento stipulato dal debitore espropriato, assumendosi gli obblighi relativi, purché entro quindici giorni dal decreto previsto dall'art. 574 del codice di procedura civile ovvero dalla data dell'aggiudicazione o dell'assegnazione paghino alla banca le rate scadute, gli accessori e le spese.”.
Le disposizioni appena sopra trascritte, rendono evidente che, una volta aggiudicato, a seguito di asta, l’immobile pignorato, il concreto versamento del prezzo può avvenire direttamente in favore del creditore per mutuo fondiario, sfuggendo così, nell’immediato, al controllo degli altri creditori intervenuti. Questi, spesso, alla luce delle norme appena sopra trascritte, lasciano correre ogni ulteriore attività difensiva considerando che il creditore per mutuo fondiario tra, da una parte, la residua sorte capitale del mutuo a suo tempo erogato maggiorata, per molti anni, degli interessi convenzionali e di mora e, dall’altra parte, i prezzi bassi che si spuntano nelle aste, arrivano a beneficiare dell’intero ricavato della vendita e mantengono, ancora, un margine di credito insoddisfatto.
Tuttavia, tra tutti i creditori interessati all’esecuzione, una posizione particolare deve essere riconosciuta al Condominio che vi sia intervenuto ed il cui credito non deve essere considerato semplicemente chirografario, bensì alla stregua di un credito il cui privilegio è superiore a quello ipotecario per credito fondiario e, anzi, prededucibile rispetto a questo.
Occorre, infatti, considerare che, sempre tra le disposizioni dell’art. 41 del D. Lgs. 385/93, il comma 3° dispone che: “Il custode dei beni pignorati, l'amministratore giudiziario e il curatore del fallimento del debitore versano alla banca le rendite degli immobili ipotecati a suo favore, DEDOTTE  le spese di amministrazione e i tributi, sino al soddisfacimento del credito vantato.”.
Orbene, poiché non vi è dubbio che il Condominio sia il custode delle parti comuni dello stabile cui appartiene l’immobile pignorato (vedi Cass. 17.01.2003 n. 642 ) e poiché dette parti comuni verranno pure alienate all’aggiudicatario a seguito dell’incanto, le relative spese di amministrazione e conservazione dovranno essere DEDOTTE, come recita il 3° comma appena sopra citato, dal prezzo ricavato dalla vendita ed attribuite direttamente al Condominio nella misura che risulterà dovuta al momento della vendita.
Circa l’assoluta legittimità dell’invocata (pre)deduzione, si fa presente che anche l’art. 2864, 2° comma, cod. civ. prevede, in favore del terzo che abbia apportato miglioramenti (ma non si vede perché discriminare le spese di conservazione ed amministrazione rispetto alle spese di miglioria!!), il diritto di vedere separato, dal prezzo di vendita, la parte corrispondente ai miglioramenti eseguiti dopo la trascrizione del suo titolo (nella specie il regolamento condominiale) fino alla concorrenza del valore dei medesimi al tempo della vendita.
Pertanto appare corretto che, in occasione dell’aggiudicazione, le spese condominiali, nell’ammontare che risulterà al momento della vendita, vengano dedotte dal prezzo di aggiudicazione ed attribuite direttamente al Condominio prima del pagamento diretto in favore del creditore per mutuo fondiario da parte dell’aggiudicatario.
Laddove, peraltro, il creditore per mutuo fondiario avesse già riscosso integralmente il proprio credito, potrà essere chiamato alla restituzione dell’ammontare corrispondente alle spese condominiali maturate al momento della vendita in sede di udienza di distribuzione prevista dal codice di rito, in ogni caso, a seguito della vendita.