Ho dovuto rinunciare all’acquisto all’asta in un’esecuzione immobiliare perché non era prevista la visita all’interno dell’appartamento e, quindi, non potevo verificare se fosse adatto o meno alle mie esigenze. Non prevedendosi la visita degli immobili subastati, non si limita il pubblico degli interessati, venendo meno ad un’elementare necessità di ogni compratore?   (A.P. Perugia)

Il quesito del cortese lettore coglie una delle lacune più evidenti dell’attuale procedura esecutiva immobiliare. Chiunque, non particolarmente esperto del settore, si avvicini alle aste del tribunale, impatta con l’ostacolo costituito dalla pressoché assoluta impossibilità di visitare l’immobile posto in vendita e, spesso, si ritrae da quella che, in tal modo, si presenta come un’avventura da affrontare “al buio”. D’altra parte, specialmente in grandi tribunali, non sembra esistere la possibilità di utilizzare il già scarso personale disponibile nelle cancellerie anche per accompagnare gli interessati in visita alle decine di immobili che, settimanalmente, vengono offerti all’asta. Senza considerare quante volte simili visite risulterebbero inutili per il concreto vanificarsi della gara a seguito delle istanze dei debitori per opposizioni all’esecuzione, ovvero agli atti esecutivi, conversioni del pignoramento e per quant’altro la procedura consente sino al momento della vendita per differirla.
A tale scarsità di personale dipendente dai tribunali, potrebbe ovviarsi ricorrendo alla nomina di custodi appositamente incaricati di far visitare gli immobili subastati, ma tale soluzione comporterebbe costi che graverebbero sul creditore procedente già assai vessato dalle spese elevate che l’esecuzione immobiliare comporta.
Per vero, vi sono dei tribunali, in Italia, che si sono organizzati per rendere visibili gli immobili offerti all’asta, ma in essi, ad esempio Monza, l’intera struttura dell’esecuzione forzata è stata oggetto di rivisitazione da parte dei magistrati preposti, tanto da potersi oggi parlare di uno specifico rito monzese che, per la sua efficienza, non appare facilmente esportabile ovunque sul territorio nazionale.
Alla ricerca di una possibile soluzione, si deve innanzi tutto segnalare l’opportunità di fare il punto sulla perizia che costituisce il primo incontro del potenziale acquirente con l’immobile offerto in vendita. Se la perizia rispondesse compiutamente e dettagliatamente ad una serie di specifici quesiti, già un passo avanti sarebbe fatto nell’efficienza del servizio che il tribunale deve rendere per consentire il recupero dei crediti.
In tal senso, le perizie dovrebbero contenere: a) – una descrizione minuziosa ed analitica della specifica unità immobiliare posta all’asta, corredata dalla pianta, con i dati catastali, e dalle misure, nonché dell’intero fabbricato al quale appartiene con illustrazione della tipologia e delle tecniche costruttive, del contesto nel quale è collocato, dell’indicazione dei servizi della zona e delle caratteristiche di quest’ultima; b) – la descrizione dello stato giuridico dell’immobile con precisazione dei diritti che vengono posti in vendita, dell’eventuale occupazione da parte del debitore o di terzi con specificazione del titolo che consente l’occupazione e della sua scadenza; c) – la descrizione dei pesi che il decreto di trasferimento potrà cancellare, come le ipoteche, i pignoramenti ed i sequestri, e di quelli che, invece, non potranno essere cancellati dal giudice dell’esecuzione come, per esempio, le eventuali domande giudiziali proposte da terzi, ovvero i vincoli edilizi di cessione di cubature, servitù, asservimenti urbanistici e quant’altro graverà sull’immobile anche dopo la vendita, con particolare attenzione alle difformità urbanistiche ed alla possibilità di sanarle in virtù delle leggi di condono edilizio che si sono susseguite a partire dalla Legge 47/85; d) – gli elementi utili alla conoscenza degli oneri condominiali, dello stato dei pagamenti negli ultimi due anni (quelli che possono gravare sull’acquirente), delle tabelle millesimali e delle spese straordinarie eventualmente già deliberate; e) – il valore assegnato all’immobile subastato con la specificazione dei criteri seguiti per determinarlo.
Per vero, quanto appena sopra elencato, costituisce quello che già oggi, normalmente, si rinviene in una perizia di stima redatta da un serio professionista in risposta a quesiti che dovrebbero essere ormai standardizzati in tutti i tribunali.
Tuttavia, per quanto diligente e minuziosa sia la perizia, essa non riesce a sopperire alla visione diretta dell’immobile subastato. Eppure, tra la pianta catastale con la descrizione del fabbricato, che costituisce il minimo oggi offerto dai tribunali, e la visita diretta, che costituisce la massima aspirazione dei possibili interessati, i moderni strumenti informatici possono offrire una possibilità mediana che, se non adatta a soddisfare le esigenze di tutto il mercato potenziale, certo contribuirebbe ad aumentare l’interesse alle aste.
Il suggerimento consiste nel pubblicare su Internet l’intera perizia, oltre, beninteso, all’ordinanza di vendita con indicazione del rito da seguire per partecipare all’asta, aggiungendo una pianta nella quale ogni varco fosse segnato da un numero al quale dovrebbe corrispondere una fotografia dell’interno dell’appartamento messo in gara. Così, ad esempio, detta pianta potrebbe evidenziare la porta d’ingresso dell’appartamento con il n. 1 e, cliccando sul numero, potrebbe comparire la relativa fotografia a tutto schermo. Altrettanto con la porta che immette nella cucina, nella camera da letto, etc.. La tecnica di abbinamento delle foto alla pianta sarebbe, per vero, la più semplice da realizzare grazie alle moderne macchine fotografiche digitali i cui scatti vengono automaticamente recepiti dai computer e recano, per di più, la data in cui l’immagine è stata raccolta, aiutando ancora meglio gli interessati ad immaginare lo stato dell’immobile al momento in cui va in gara. Ma ancor meglio si potrebbe fare con i filmati, la cui animazione renderebbe al pubblico ancor più immediata la sensazione di una visita all’interno dell’immobile messo all’asta.