Dopo essermi aggiudicata all’asta davanti al notaio un immobile, ho appreso che era stata presentata l’offerta in aumento di sesto. Non essendo interessata all’aggiudicazione ad un prezzo superiore a quello che avevo offerto, ho chiesto al notaio di restituirmi le somme depositate e pari al 30% del prezzo base, ma mi è stato risposto che dovevo attendere la nuova gara perché, quale aggiudicataria provvisoria, non avrei potuto rinunciare se non il giorno della nuova asta. E’ una risposta corretta? (RM – Latina)

Per rispondere al quesito, occorre qualificare l’offerta in aumento di sesto prevista dall’art. 584 cod. proc. civ. per le esecuzioni individuali e che si applica anche alle vendite fallimentari per il richiamo che l’art. 108 L.F.  fa al codice di rito circa le modalità  di liquidazione dell’attivo fallimentare.
Giova ricordare, innanzi tutto, che il pubblico incanto si conclude con l’aggiudicazione provvisoria dell’immobile pignorato, ovvero acquisito all’attivo fallimentare, in favore di colui che ha presentato l’offerta più alta e rimasta insuperata per un certo numero di secondi indicato dal giudice dell’esecuzione, ovvero dal notaio da questi incaricato (per le esecuzioni individuali), oppure dal giudice delegato nelle aste fallimentari.
Questa aggiudicazione non è, però, definitiva perché, entro i dieci giorni successivi, chiunque, tranne il debitore, può presentare un’”offerta in aumento di sesto”, cioè un’offerta superiore di almeno il 17%  del prezzo raggiunto in sede di asta pubblica.
Orbene, a seconda del valore che si attribuisce all’offerta in aumento di sesto, si potrà stabilire quale efficacia mantenga, dopo la sua presentazione, l’aggiudicazione provvisoria.
Per qualificare l’offerta in aumento di sesto, occorre precisare che, seppure la prima gara sia stata bandita con incanto , cioè con un prezzo base che i concorrenti dovranno limitarsi a superare con rilanci di importo prefissato nel bando di gara, la gara in aumento di sesto avverrà senza incanto , cioè, tra le altre differenze tra i due tipi di procedimento, con esclusione di ulteriori offerte in aumento di sesto. Inoltre, il prezzo offerto con aumento di sesto, comporterà l’immediata aggiudicazione in mancanza di altre offerte , cosicché può concludersi che, se tale offerta avrà rispettati tutti gli oneri previsti dalla legge (in particolare l’offerta deve essere effettivamente corrispondente al prezzo dell’aggiudicazione provvisoria maggiorato di un sesto ), essa sarà senz’altro immediatamente efficace e vincolante per il nuovo offerente.
Dunque, se l’offerta in aumento di sesto rispetta tutti i requisiti previsti dalla legge, essa è irrevocabile con la conseguenza di rendere automaticamente inefficace l’offerta dell’aggiudicatario provvisorio che avrà subito diritto alla restituzione della cauzione già versata in quanto la sua offerta risulterà stata integralmente sostituita dall’offerta in aumento di sesto.
Si potrebbe porre il problema che, prima di stabilire se l’offerta in aumento di sesto rispetta tutti i requisiti previsti dalla legge e, quindi, si sostituisca all’offerta dell’aggiudicatario provvisorio, ne occorre un esame formale, ma tale esame non può avvenire nella sede della nuova gara fissata proprio a seguito dell’offerta in aumento di sesto, come è stato indicato alla cortese lettrice, perché, in tal caso, si rovescia la cronologia prevista dalla legge.
Infatti, innanzi tutto, deve dirsi, per la maggiore precisione, che, a seguito dell’offerta in aumento di sesto, non si fissa alcuna nuova gara (in quanto l’art. 573 cod. proc. civ. la prevede solo in caso di una pluralità di offerte), ma si fissa solo una nuova udienza. In secondo luogo, deve dirsi che, per fissarsi l’udienza dell’offerta in aumento di sesto, occorre aver previamente delibato il rispetto di tale offerta di tutti gli adempimenti di legge: se l’offerta li rispetta, si fissa l’udienza; se non li rispetta, l’offerta deve essere immediatamente ritenuta inefficace, così come previsto dall’art. 584 cod. proc. civ. e rigettata con decreto del giudice. Diciamo subito che, su questo punto, potrebbero esserci delle divergenze di opinione: secondo alcuni, potrebbe dirsi che l’esame della validità dell’offerta in aumento di sesto dovrebbe farsi nella sede formale dell’udienza che dovrebbe, pertanto, essere immediatamente fissata per il solo fatto che venga presentata l’offerta in aumento di sesto. Secondo altri, si potrebbe sostenere che la delibazione della validità dell’offerta in aumento di sesto dovrebbe farsi immediatamente all’atto della sua presentazione per decidere se fissare l’udienza di vendita senza incanto, oppure se emettere un decreto di inefficacia dell’offerta stessa.
E’ chiaro che, a seconda dell’opinione che si segue, la risposta al quesito della cortese lettrice cambia: seguendo la prima opinione, l’aggiudicatario provvisorio dovrebbe attendere la nuova udienza per vedersi restituita la cauzione; seguendo, invece, la seconda opinione, la nostra lettrice avrebbe immediatamente diritto alla restituzione della cauzione.
A noi sembra preferibile la seconda teoria sia perché, seguendo la prima, qualunque offerta, anche quella che non rispettasse la regola dell’aumento di sesto, determinerebbe la sospensione del procedimento di aggiudicazione, sia perché, dal punto di vista dell’aggiudicatario provvisorio, si rischierebbe di restare in attesa, anche per molto tempo, prima di potersi stabilire se dover saldare o meno il prezzo. Infatti, se anche un’offerta inferiore al sesto potesse determinare la fissazione dell’udienza della vendita senza incanto, per poi vedere accertata, in quella sede, la validità o meno dell’offerta stessa, si potrebbero poi aprire gli scenari di un’impugnazione del provvedimento d’inefficacia e, quindi, la sospensione dell’aggiudicazione sino al passaggio in giudicato della relativa decisione.
Sul punto, invero, non è stata rinvenuta specifica giurisprudenza, ma quella rinvenuta in argomento, sembra confortare la tesi appena esposta ed alla quale si è preferito aderire .