In un’esibizione da par suo, Ettore Petrolini esponeva al pubblico il destino di un soldato, destinato a combattere nella prima Guerra mondiale, sviluppandone la carriera, dalla chiamata alle armi al giudizio universale, avvalendosi costantemente delle possibili alternative: quel monologo è passato alla storia del teatro sotto il titolo: “I casi sono due”. Lo stesso meccanismo lo potrebbe applicare chi volesse esporre, schematizzandolo, l’itinerario dell’esecuzione immobiliare con incanto prevista dal vigente codice di procedura civile.
In effetti, una volta iniziata l’esecuzione, mediante notificazione al debitore dell’atto di pignoramento (a sua volta preceduta dalla notificazione del titolo esecutivo e del precetto), le attività da svolgere sono due:
A) - l’atto di pignoramento deve essere trascritto presso il competente Ufficio del territorio (già conservatoria dei registri immobiliari) e
B) - occorre presentare, presso la cancelleria del giudice dell’esecuzione, la domanda di fissazione della vendita (purché trascorsi almeno dieci giorni dalla notificazione del pignoramento) che dovrà essere corredata, entro i successivi sessanta giorni, da tutta la documentazione ipocatastale (estratto del catasto e delle mappe censuarie, certificato di destinazione urbanistica, certificati delle iscrizioni e trascrizioni del ventennio precedente che potranno essere sostituiti da certificazione notarile sulle risultanze di conservatoria).
Eseguita la trascrizione del pignoramento come indicato supra sub A), i casi sono due:
A.1) - dai registri immobiliari risultano iscritte ipoteche o altri cause legittime di prelazione a favore di altri creditori, oppure
A.2) – non risultano altri creditori ipotecari o muniti di altra prelazione.
Se non risultano dai registri immobiliari creditori ipotecari o con altri diritti di prelazione, si passa a quanto esposto più oltre sub B).
A.1.2) - Nel primo caso, invece, occorre la notificazione, a detti creditori privilegiati, di un avviso contenente l’indicazione del creditore che ha proceduto al pignoramento, del credito per il quale si procede, del titolo di credito e del bene pignorato.
Una volta completato il fascicolo dell’esecuzione con la documentazione sopra descritta (atto di pignoramento, nota di trascrizione, titolo esecutivo con precetto, istanza di vendita, documentazione ipocatastale, avviso agli eventuali creditori privilegiati preesistenti) ed acquisita la relazione di uno stimatore per l’accertamento del valore dell’immobile pignorato, la cancelleria avvisa il creditore procedente, e quelli che sono intervenuti volontariamente nell’esecuzione, della fissazione di un’apposita udienza per la determinazione delle modalità di vendita e qui i casi sono due, a seconda dell’opportunità:
B.1) – o si decide di procedere alla vendita dell’immobile pignorato senza incanto, oppure
B.2) – si decide di procedere alla vendita dell’immobile pignorato con incanto (ormai quest’ultima è la regola).
Riservando ad una prossima nota lo schema della vendita senza incanto, nella vendita con incanto, una volta fissata, con apposita ordinanza, le modalità, la data, l’ora, il prezzo base e le forme di pubblicità, i casi sono due:
B.2.2) - o l’incanto ha esito negativo, oppure
B.2.3) - l’incanto ha esito positivo.
Se l’incanto ha esito negativo, i casi sono due:
B.2.2.1) – o, da parte di uno dei creditori, viene presentata istanza di assegnazione dell’immobile pignorato, oppure
B.2.2.2) - non viene presentata alcuna istanza di assegnazione.
Se non viene presentata alcuna istanza di assegnazione, il giudice dell’esecuzione dispone un nuovo incanto con il prezzo base ribassato di non oltre un quinto (20%).
Se viene presentata da parte di uno dei creditori istanza di assegnazione, i casi sono due:
B.2.2.1.1) - o deve essere versato un conguaglio, oppure
B.2.2.1.2) – non deve essere versato alcun conguaglio.
Se deve essere versato un conguaglio, i casi sono due:
B.2.2.1.1.1) - o il versamento avviene, oppure
B.2.2.1.1.2) – il versamento non avviene.
Se il versamento non avviene, il giudice dell’esecuzione dichiara la decadenza dell’assegnatario e dispone un nuovo incanto con il prezzo base ribassato di non oltre un quinto (20%).
Se il versamento del conguaglio avviene, i casi sono due:
B.2.2.1.1.1.1) - o il giudice ritiene che il prezzo dell’assegnazione sia congruo, oppure
B.2.2.1.1.1.2) – il giudice non ritiene che il prezzo dell’assegnazione sia congruo.
Se il giudice ritiene che il prezzo sia congruo, emette il decreto di trasferimento in favore del creditore assegnatario. Se non lo ritiene congruo, emette decreto di sospensione dell’esecuzione, adottando i successivi provvedimenti a partire dall’ipotesi della nuova nomina di uno stimatore.
Vediamo ora cosa succede, invece, se l’incanto ha esito positivo (ipotesi supra sub B.2.3), rimanendo così individuato un aggiudicatario provvisorio. Il tale evenienza, i casi sono due:
B.2.3.1) - o all’aggiudicazione segue, nei dieci giorni successivi, un’offerta migliore di almeno un senso del prezzo di aggiudicazione provvisoria, oppure
B.2.3.2.) – all’aggiudicazione provvisoria non segue un’offerta in aumento di sesto.
Se, nel termine appena detto, non perviene alcuna offerta in aumento di sesto, i casi sono due:
B.2.3.2.1) - o l’aggiudicatario provvisorio, divenuto definitivo per mancanza di offerte in aumento di sesto, versa, nel termine di sessanta giorni, il saldo del prezzo,
B.2.3.2.2) – oppure l’aggiudicatario non versa nel termine di sessanta giorni il saldo del prezzo.
Se l’aggiudicatario non esegue il saldo del prezzo, il giudice dell’esecuzione emette decreto di decadenza dall’aggiudicazione disponendo, inoltre, che quanto versato a titolo di cauzione resti acquisito alla procedura a titolo di multa e fissando un nuovo incanto in danno dell’aggiudicatario inadempiente.
Se, invece, l’aggiudicatario versa il saldo del prezzo, i casi sono due:
B.2.3.2.1.1) - o il giudice ritiene che il prezzo dell’aggiudicazione sia congruo,
B.2.3.2.1.2) – oppure il giudice non ritiene che il prezzo di aggiudicazione sia congruo.
Se il giudice ritiene che il prezzo sia congruo, emette il decreto di trasferimento in favore dell’aggiudicatario. Se non lo ritiene congruo, emette decreto di sospensione dell’esecuzione adottando i successivi provvedimenti, a partire dall’ipotesi della nuova nomina di uno stimatore.
Se, invece, nel termine di dieci giorni dall’aggiudicazione provvisoria, perviene un’offerta in aumento di sesto (ipotesi sopra formulata sub B.2.3.1), lo sviluppo è (eccezione alla regola del presente schema) uno solo:
B.2.3.1.1) - si procede all’avviso di un nuovo incanto con prezzo base a partire dall’offerta cui è pervenuto l’aumentante di sesto e ad una nuova gara tra gli offerenti che terminerà con l’aggiudicazione all’offerta più alta, riprendendosi poi l’itinerario già descritto a partire dall’incanto con esito positivo, ma senza ulteriore aumento di sesto, sopra descritto al punto B.2.3.2).
A questo punto deve dirsi che, se il cortese lettore sarà riuscito a seguire interamente lo svolgimento che precede, potrà dirsi maturo per partecipare ad un’esecuzione immobiliare, se non proprio dalla parte dell’avvocato, del giudice o del creditore,, almeno dalla parte del debitore.