Tra le maggiori preoccupazioni di coloro che intendono partecipare alle aste coattive giudiziarie, vi é quella di dover affronta-re la liberazione degli immobili aggiudicati da coloro che li occupano.
Una prima risposta tranquillizzante la si rinviene nell'ultimo comma dell'art. 586 del codice di procedura civile (c.p.c.) il quale dispone che il decreto di trasferimento, con cui il giudice dell'e-secuzione pone termine al complesso delle operazioni dell'asta e con il quale si esegue concretamente, in favore dell'aggiudica-tario, il trasferimento della proprietá dell'immobile subastato, costituisce: "...titolo esecutivo per il rilascio".
11 Regime delle locazioni degli immobili acquistati all'asta.
Occorre tuttavia individuare le ragioni che hanno consentito di occupare l'immobile messo all'asta perché, ad esempio, per il debitore che abiti personalmente detto immobile, l'azione esecutiva per il rilascio puó essere immediatamente intrapresa, mentre, per coloro che lo occupano in virtú di un contratto di locazione, l'art. 2923 del codice civile (c.c.) opera alcune distin-zioni estendendo cosí anche le disposizioni di cui all'art. 560 c. p.c..
II complesso delle norme appena citate (art. 2923 c.c. e 560 c.p.c.) costituisce applicazione di un antico principio dell'antica legislazione romana secondo cui emptio non tollit locatum, ossia, la vendita deve rispettare la locazione ma, nell'attualitá, ció puó avvenire solo a certe condizioni che qui di seguito ver-ranno analizzate.
Tuttavia, prima di entrare in argomento, occorrono due premesse.
- In primo luogo si deve chiarire che, ai fini di queste note, cor il termine pignoramento si intende anche la sentenza dichiara-tiva di fallimento perché, essendo il fallimento un'esecuzione generale sui beni del debitore, la sentenza che lo dichiara viene equiparata all'atto di pignoramento con il quale il creditore individuale si procura la garanzia dell'inalienabilitá di un singo-lo bene del debitore onde soddisfarsi con i proventi della sua vendita giudiziaria.
- In secondo luogo, occorre avere chiaro il principio della certezza della data degli atti. Vi é una specifica norma di legge (art 2704 c.c.) che si preoccupa di stabilire come si fa ad attribuire con certezza, la data ad un atto e la regola generale consiste nell'individuarla nella data in cui l'atto é stato registrato. Anzi in proposito occorre affermare che l'imposta di registro si paga proprio perché lo Stato eroga ai cittadini il servizio di attribuire la data certa agli atti che gli vengono presentati e, contribuendo in tal modo alla piú generale categoria della certezza de rapporti, la registrazione é generalmente prevista come obbligatoria.
Chiarito quanto sopra, puó riferirsi che l'art. 2923 c.c. distingue - a seconda che il contratto di locazione, che si afferma anteriore al pignoramento ovvero alla sentenza di fallimento, abbia oppure non abbia la data certa.

CONTRATTO DI LOCAZIONE DI DATA CERTA ANTERIORE AL PIGNORAMENTO
Per il legislatore, l'acquirente dell'immobile subastato deve rispettare le locazioni che hanno data certa anteriore al pignoramento e, se sono di durata superiore a nove anni = come tali, devono essere trascritte presso la Conservatoria dei registri immobiliari (art. 2643, n. 8, c.c.), l'acquirente é tenuto a  sopportarle nei limiti di nove anni dall'inizio della locazione.
E' chiaro che di un simile peso avrá tenuto conto l'esperto che su incarico del giudice dell'esecuzione, avrá proceduto alla stima dell'immobile pignorato. E, del resto, anche l'acquirente, con suoi rilanci in sede di gara, avrá rapportato l'offerta al valore effettivo dell'immobile locato. Resta da stabilire per quanto tempo l'acquirente debba rispettare le locazioni dotate di data certa anteriore al pignoramento.

LA DURATA DELLE LOCAZIONI ED IL REGIME VINCOLISTICO
All'epoca del 1942 in cui vennero promulgati sia la legge Fallimentare che il codice civile che il codice di procedura civile non  esisteva la legislazione vincolistica delle locazioni, così come è  venuta sviluppandosi nei decenni successivi ed in particolare con la legge 27.07.78 n. 392 sull'equo canone con le sue progress .= modificazioni, cosicché l'interprete deve porsi un problema raccordo tra le regole codicistiche e quelle della legislazione speciale delle locazioni.
In linea generale puó riferirsi che la legge non consente che le locazioni abbiano una durata superiore ai trent'anni e, ove indicata di durata superiore, essa é ridotta a tale limite massimo.
Se, peró, la durata della locazione dell'immobile non é determi-nata, essa é prevista dalla legge in un anno, se si tratta di appar-tamenti non arredati o di locali per uso non abitativo, ovvero per il periodo cui é stata commisurata la pigione se si tratta di camere o appartamenti arredati (art. 1574 c.c.).
Proprio per assicurare una maggiore stabilitá ai rapporti di loca-zione, la legge sull'equo canone (L. 27.07.1978 n. 392) ha stabi-lito durate maggiori per gli immobili di cittá di una certa impor-tanza e, quindi, soggette a particolari tensioni logistiche. Tali durate sono state fissate, per le abitazioni, in un minimo di quattro anni con la predeterminazione dell'ammontare del canone e, per gli immobili non destinati ad abitazione, in un minimo di sei anni con libera contrattazione del canone iniziale, ma aumentabile solo per le variazioni del potere di acquisto della moneta. Per le locazioni alberghiere, la durata é stata fis-sata in nove anni.
Giá all'epoca della sua promulgazione, la legge sull'equo cano-ne prevedeva alcuni limiti alla possibilitá di disdetta delle loca-zioni da parte dei locatori e, successivamente, il regime vincoli-stico é stato attenuato prevedendosi una progressiva liberaliz-zazione dei canoni a condizione di assicurare al conduttore una maggiore stabilitá della locazione (L. 09.12.1998 n. 431).
Poiché la durata delle locazioni é stata predeterminata dalla legge, l'aggiudicatario sará tenuto a rispettare la locazione dell'immobile pignorato per la durata normativamente prevista, se la locazione stessa ha data certa anteriore al pignoramento.

LA RINNOVAZIONE DELLE LOCAZIONI STIPULATE ANTE-RIORMENTE AL PIGNORAMENTO O ALLA SENTENZA DI FALLIMENTO
Un particolare problema é posto dalla rinnovazione delle loca-zioni durante la pendenza del pignoramento e si tratta di un argomento di particolare importanza posto che la durata delle procedure esecutive individuali e concorsuali comporta, spesso, il superamento della durata prevista normativamente per le locazioni. L'art. 2923 c.c. non tratta espressamente questo caso per risolvere il quale occorre rifarsi, invece, all'art. 560 c.p.c.. Questa norma dispone che é fatto divieto al debitore nominato custode al momento del pignoramento, ovvero ad altra persona nominata custode, di dare in locazione l'immobile pignorato senza l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione. Ció in osse-quio al principio di intangibilitá dei beni pignorati.
La giurisprudenza ha stabilito che la rinnovazione delle locazio-ni é soggetta all'art. 560 c.p.c. cosicché non é valida se non sia stata preventivamente autorizzata dal giudice dell'esecuzione. In altre parole, seppure la locazione sia stata stipulata in data certa anteriore al pignoramento, ma la sua durata legale (quel-la prestabilita dalla legge sull'equo canone) sia spirata senza che l'immobile sia stato aggiudicato, non si applica la regola della rinnovazione tacita della locazione, ma tale rinnovazione deve essere autorizzata dal giudice dell'esecuzione. In difetto di que-sta autorizzazione, si applica un'altra regola fissata dall'art. 2923 c.c. che si analizza nel paragrafo che segue.

LOCAZIONI SENZA DATA CERTA.. MA CON DETENZIONE ANTERIORE CERTAMENTE AL PIGNORAMENTO OVVERO AL FALLIMENTO
Dispone il 3° comma dell'art. 2923 c.c. che: "Se la locazione non ha data certa, ma la detenzione del conduttore é anteriore al pignoramento della cosa locata, l'acquirente non é tenuto a rispettare la locazione che per la durata corrispondente a quel-la stabilita per le locazioni a tempo indeterminato. ".
Pertanto la locazione stipulata anteriormente al pignoramento, ma rinnovatasi durante l'esecuzione senza autorizzazione del giudice, dovrá essere rispettata dall'aggiudicatario nei limiti di tempo fissati dall'art. 1574 c.c. e piú sopra giá richiamati. Se si
merciale, la durata sará di un anno. Se, invece, si tratta di abita-zioni arredate o di camere, la durata sará individuata in base al periodo cui é stata commisurata la pigione.

ECCEZIONE ALLA REGOLA
Alla regola che impone il rispetto delle locazioni anteriori al pignoramento ovvero alla sentenza di fallimento, l'art. 2923, comma 3, c.c., pone un'eccezione: "In ogni caso l'acquirente non é tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni". E' evidente che il prezzo cui si riferisce la norma non é quello dell'aggiudicazione, ma quello della loca-zione, cioé il canone periodico. Tanto si evince dal verbo "con-venuto" e tale previsione costituisce, certamente, l'estensione alla specifica materia delle aste immobiliari dei principi propri della simulazione dei contratti rispetto ai terzi (art. 1415 c.c.). Semplificando puó dirsi che il legislatore si é preoccupato di temperare l'obbligo dell'aggiudicatario di sopportare una loca-zione certamente stipulata prima del pignoramento, rispetto a quei casi in cui, per intralciare la tutela del creditore, il debitore abbia stipulato un contratto di locazione ad un canone partico-larmente basso, cioé inferiore di oltre un terzo a quello giusto, oppure inferiore ad altre precedenti locazioni.In presenza di questi elementi, l'aggiudicatario non é tenuto a rispettare la locazione e puó agire subito nei confronti del con-duttore per ottenere la liberazione dell'immobile acquistato all’asta.
II problema di maggior rilievo consiste nell'individuare rispetto a quale epoca vada calcolata la modestia del canone: rispetto alla data di stipula della locazione, ovvero rispetto alla data dell'aggiudicazione dell'immobile? La risposta della giurisprudenza piú recente é stata precisa e si é indirizzata verso una terza ipotesi: l'inadeguatezza del canone va calcolata rispetto alla data c pignoramento (Cass. 82/2462) ovvero alla sentenza di fallimento, ma in precedenza (Cass. 62/1332) si era anche deciso che fosse rimesso al prudente apprezzamento del giudice del caso concreto fare riferimento ad altri momenti quali, appunto, que - lo di stipula della locazione, ovvero di assegnazione del bene.

LOCAZIONI E DETENZIONI PRIVE DI DATA CERTA ANTERIO-RE AL PIGNORAMENTO
La tutela che il legislatore ha offerto alle locazioni viene a ma--care qualora il conduttore non possa dimostrare che la locazio-ne o, almeno, la detenzione siano certamente anteriori alla data del pignoramento, ovvero alla sentenza di fallimento. In questo caso l'efficacia del decreto di trasferimento, come titolo esecutivo per il rilascio (art. 586, ultimo comma, c.p.c.), non incontra piú limiti e puó esercitarsi immediatamente. Si presume che tale locazione sia stata stipulata dal debitore per impedire o rendere piú difficili le operazioni di vendita del bene pignorato cosicché tali rapporti non sono ritenuti meritevoli di alcuna tutela.

LOCAZIONI AUTORIZZATE DAL GIUDICE DELL'ESECUZIONE O STIPULATE NELL'AMBITO DEL FALLIMENTO
Le locazioni stipulate in pendenza di procedura esecutiva, individuale o concorsuale, con l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione o, rispettivamente, del giudice delegato, hanno unc durata naturalmente contenuta nei limiti dell'esecuzione stessa, in quanto attuative di un'amministrazione processuale del bene Di conseguenza, non essendo assimilabili ai contratti locati, aventi data certa anteriore al pignoramento, non sopravvivono alla vendita forzata e non sono opponibili all'aggiudicatario. La giurisprudenza specifica ha ritenuto perfettamente valida la clausola con la quale il custode (nella specie il curatore del falli-mento) ed il conduttore avevano espressamente pattuito la risoluzione della locazione per effetto della vendita forzata de bene in quanto tale accordo é stato ritenuto esplicativo di un limite di durata connaturato al contratto ed alle sue particolar finalitá che lo sottraevano all'applicabilitá della durata IegaIe E delle locazioni stabilita dalla legge sull'equo canone (Cass 20.01.94 n. 459).