Secondo la più accreditata dottrina, il pignoramento serve a rendere insensibile agli atti di disposizione del proprietario-debitore l’immobile assoggettato ad esecuzione. Il pignoramento, quindi, non fa venir meno la proprietà o il possesso del bene in capo al debitore, ma ne limita fortemente la disponibilità, mentre l’amministrazione e la conservazione si trasferiscono temporaneamente ad un custode (che può essere - anzi di regola è, ai sensi dell’art. 559 c.p.c. - lo stesso debitore) sino al momento della vendita o dell’assegnazione. La nomina del custode, però, non influisce per nulla né sulla proprietà, né sul possesso: infatti, ai sensi dell’art. 1140, ultimo comma, cod. civ.: “Si può possedere direttamente o per mezzo di altra persona che ha la detenzione della cosa.”. Ciò spiega perché un eventuale ulteriore esecuzione che colpisca l’immobile successivamente al primo pignoramento, come è previsto dall’art. 561 cod. proc. civ., avviene sempre nelle forme del pignoramento diretto contro il debitore e non secondo le regole dell’espropriazione contro il terzo disciplinata dagli artt. 602 e seguenti c.p.c.. I due pignoramenti poi, verranno riuniti per procedere nell’ambito di un unico processo esecutivo.
Gli effetti del pignoramento possono essere riguardati sotto un duplice profilo: per un verso, di tipo materiale e, per altro verso, di tipo processuale. Essi trovano, stranamente, la loro disciplina nel codice civile (artt. 2912 e segg. c.c.), anziché in quello di procedura civile, ma si muovono tutti sotto un unico principio: l’insensibilità, per il creditore pignorante e per quelli che, dopo di lui, intervengono nell’esecuzione, dello stato giuridico dell’immobile e dei suoi frutti.
Le auree regole codicistiche concernenti l’espropriazione immobiliare, si sono però tradotte, con il passare dei decenni dalla loro promulgazione risalente all’inizio degli anni 40, in un procedimento lentissimo, nel quale lo stratificarsi degli interessi rende, talvolta, l’esecuzione incapace di soddisfare il creditore procedente mentre, nel frattempo, l’immobile continua, generalmente, ad essere occupato dal debitore il quale, però, smette di dedicargli le cure necessarie, cosicché finisce con lo svalutarsi. Una soluzione che può soddisfare sia il creditore procedente che il debitore, a volte consiste nel procedere alla vendita dell’immobile durante il corso dell’esecuzione: si tratta di una soluzione indubbiamente interessante per il creditore, che realizza il proprio credito molto prima del tempo processualmente consentito e potrebbe, quindi, essere anche disposto ad uno sconto, ma si presenta interessante anche per il debitore che, magari, può recuperare in questo modo la parte del valore dell’immobile eccedente il credito garantito e reinvestire questa differenza in un immobile più piccolo.
Ma se la regola del pignoramento è quella di rendere l’immobile staggito insensibile agli atti di disposizione del debitore, come ottenere il risultato della compravendita durante la pendenza dell’esecuzione? Il modo c’è, ma richiede prudenza e perizia.
La difficoltà consiste nel far coincidere alcuni atti, alcune dichiarazioni ed alcuni provvedimenti senza i quali l’affare non può andare in porto o, quanto meno, senza le necessarie sicurezze.
Occorre, innanzi tutto, concordare, con il creditore procedente e con gli altri creditori eventualmente intervenuti nell’esecuzione, gli importi che spettano a ciascuno e concordare altresì con gli stessi un appuntamento presso l’ufficio delle esecuzioni immobiliari del tribunale competente per l’espropriazione. Nel giorno e nell’ora fissati, il debitore, l’acquirente ed il notaio prescelto da quest’ultimo, si incontreranno per il perfezionamento della complessa operazione.
A fronte della consegna di assegni circolari portati dall’acquirente quale prezzo dell’acquisto dell’immobile pignorato, il creditore procedente ed i creditori eventualmente intervenuti consegneranno le rispettive dichiarazioni di desistenza dall’esecuzione. Il debitore procederà, quindi, a depositare l’istanza al giudice dell’esecuzione per ottenere la dichiarazione di estinzione della procedura esecutiva e, se l’operazione sarà stata accuratamente preparata, il provvedimento verrà firmato il giorno stesso affinché possa essere escluso il pericolo che un altro creditore possa intervenire nell’esecuzione prima della sua estinzione, rendendo vana o, quanto meno, più onerosa, l’operazione. Ovviamente, l’accurata preparazione comporterà anche la possibilità di ottenere immediatamente copia autentica del provvedimento di estinzione della procedura esecutiva per la successiva trascrizione presso l’Ufficio del territorio, già denominato conservatoria dei registri immobiliari.
Contemporaneamente a quanto sopra descritto, il notaio che avrà accompagnato in tribunale le parti (cioè il proprietario-debitore e l’acquirente), farà loro firmare il contratto di compravendita dell’immobile e quindi, munito della copia autentica del provvedimento di estinzione della procedura esecutiva e del contratto di compravendita, si recherà presso l’Ufficio del territorio per le operazioni di annotamento della cancellazione del pignoramento e per la trascrizione della compravendita.
Non può negarsi che, quale che sia la scansione temporale che si sceglierà per le descritte operazioni, vi saranno momenti di suspense, in cui la fiducia sarà determinante per proseguire nell’affare.
La logica giuridica vorrebbe che, prima della stipula della compravendita, l’estinzione dell’esecuzione venisse pronunciata, ma tale provvedimento non può essere adottato senza le dichiarazioni di desistenza dei creditori i quali, prima di consegnarle, vorranno riscuotere i loro soldi. Gli assegni, però, li porta l’acquirente il quale, se li consegna, vuole che costituiscano il prezzo della compravendita la quale, quindi, dovrebbe essere già firmata. Insomma, la complessa operazione somiglia al rompicapo del traghettatore che deve portare sull’altra sponda del fiume la capra, il cavolo e il lupo. Ma allo stesso modo in cui, alla fine, si scopre che la soluzione c’è (portare nel primo viaggio il lupo ed il cavolo e solo nel secondo portare la capra), con la buona volontà di tutti i protagonisti si potrà venire a capo dell’intricata tempistica di cui qui di seguito proponiamo una possibile scansione.
- Il proprietario-debitore firma l’atto di compravendita lasciandolo fiduciariamente in mano al notaio al quale consegna anche la propria istanza al giudice dell’esecuzione per ottenere la dichiarazione d’estinzione del pignoramento;
- l’acquirente consegna fiduciariamente in mano al notaio gli assegni per i creditori;
- i debitori consegnano le desistenze al notaio che le deposita in cancelleria con l’istanza per la dichiarazione di estinzione dell’esecuzione;
- ottenuto il provvedimento di estinzione dell’esecuzione, e mentre se ne fa la copia autentica, il notaio consegna gli assegni ai creditori e fa firmare la compravendita all’acquirente;
- il notaio si reca immediatamente presso l’Ufficio del territorio per le pubblicità di legge sui registri immobiliari.
Per evitare i soliti problemi dell’ultimo momento, sarebbe bene che anche la scansione temporale delle operazioni da eseguire venisse proposta anticipatamente a tutti gli interessati per ottenerne l’approvazione e che della sua previsione venisse informata la cancelleria ed il giudice dell’esecuzione per assicurarsene, rispettivamente, collaborazione e presenza: in tal modo la compravendita dell’immobile pignorato può costituire una soluzione percorribile, conveniente per tutti e con margini di incertezza assolutamente ragionevoli.