Dispone l’art. 567 del codice di procedura civile (c.p.c.) che il creditore, dopo il decorso di dieci giorni dal pignoramento a carico di un immobile del debitore, deve chiedere al giudice la vendita. La norma, tuttavia, precisa che, nei sessanta giorni dal deposito dell’istanza di vendita, il creditore deve anche depositare in cancelleria una serie di documenti di natura ipotecaria e catastale e, precisamente, l’estratto del catasto e delle mappe censuarie, il certificato di destinazione urbanistica, emesso da non più di tre mesi, nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato. La recente legge 302/1998 ha anche previsto che tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari.
Se non si provvede al deposito di questi documenti, la procedura esecutiva può essere dichiarata estinta con conseguente cancellazione del pignoramento.
Proviamo a prendere confidenza con questa documentazione e gli uffici che la emettono.
I due uffici finanziari presso i quali si possono attingere informazioni sugli immobili sono: il Catasto e la Conservatoria dei registri immobiliari.
Da sempre gli Stati moderni hanno cercato un sistema per identificare le parti del loro territorio onde sottoporle a tassazione. Il sistema vigente sotto l’impero austroungarico, era quello cosiddetto “tavolare”, che poneva a base dell’indagine la terra suddividendola in particelle ciascuna delle quali intestata al proprietario. Le modificazioni della proprietà non avevano vigore se non “intavolate”, cioè iscritte nei registri tavolari, cosicché tale operazione era trattata come elemento costitutivo del diritto di proprietà. Tale sistema venne considerato talmente efficiente che ancora oggi è applicato in alcune delle province del Nord Italia che si trovavano sotto l’Austria sino al termine della Prima guerra mondiale. Il sistema tavolare, ad esempio, è ancora in vigore in tutto il Trentino, l’Alto Adige e nel bellunese. Nel resto d’Italia, invece, vige un diverso sistema che pone al centro dell’indagine non i beni immobili, bensì i proprietari a favore, ovvero a carico dei quali, vengono attribuiti gli acquisti o le vendite. In questo diverso sistema, le registrazioni hanno un’efficacia puramente pubblicitaria, nel senso che gli effetti degli atti traslativi hanno pieno valore tra le parti dal momento della loro stipula, ma non possono essere opposti ai terzi sino al momento della loro trascrizione presso la Conservatoria dei registri immobiliari. Solo per le ipoteche è mantenuta l’efficacia costitutiva della relativa iscrizione nei pubblici registri così come per i normali passaggi di proprietà nel sistema tavolare.
Entrambi questi sistemi, tuttavia, si fondano sulle mappe del territorio redatte dallo Stato a fini tributari.
Storicamente, nell’Italia unificata (1870), il Catasto venne istituito con la legge 01 marzo 1886 n. 3682 con l’intento di creare l’inventario degli immobili suddivisi in due macrocategorie: il Catasto dei terreni ed il Catasto dei fabbricati o urbano. Le operazioni di inventario varate con quell’antica legge furono completate soltanto nel 1956 e portarono alla raccolta di circa 100 milioni di informazioni catalogate in strumenti ispezionabili dal pubblico ed utilizzabili a scopi tributari.
Il primo strumento è costituito dalla “mappa particellare”. Consiste nella riproduzione in scala, su fogli, della proiezione geometrica degli immobili ciascuno dei quali costituisce una “particella”.
Il secondo strumento è costituito dalla “Tavola censuaria”. Sebbene si chiami “tavola”, è, in realtà, una biblioteca composta dai volumi su cui sono riprodotte, per ciascun Comune, le particelle che compongono l’intero territorio elencate in ordine numerico progressivo e con le indicazioni delle relative caratteristiche a fini tributari.
Il terzo strumento è costituito dal “registro delle partite” che assomiglia molto alla Conservatoria dei registri immobiliari: su ogni “partita” è indicato il nominativo di un proprietario con l’elenco degli immobili posseduti.
Il quarto strumento è invece costituito dalla “Matricola dei possessori” che assomiglia all’elenco telefonico con la differenza che, al nominativo, immesso secondo l’ordine alfabetico, corrisponde il numero della partita.
Sebbene il sistema catastale sia stato creato soprattutto a fini tributari, esso è anche particolarmente utile ai fini dell’identificazione degli immobili. Dall’insieme degli strumenti sopra descritti, infatti, è possibile estrarre certificati che servono all’esatta collocazione cartografica di un immobile.
Il codice di rito, infatti, come si è visto all’inizio di queste righe, sollecita il creditore a produrre l’estratto del catasto e delle mappe censuarie. Da tali documenti sarà possibile avere l’esatta identificazione dell’immobile e conoscere le sue caratteristiche.
L’interessato all’acquisto, esaminando detti certificati, potrà pertanto individuare l’esatta ubicazione dell’immobile, la sua estensione, composizione, classificazione  ai fini tributari, nonché le modificazioni dell’intestazione della proprietà intervenute almeno negli ultimi venti anni.
I problemi del sistema catastale sono da sempre stati principalmente due: da una parte, la corretta raffigurazione geometrica del territorio e delle sue suddivisioni sulle mappe e, dall’altra parte, l’aggiornamento.
In parte i due problemi si sovrappongono. Infatti, le incertezze delle mappe possono dipendere sia da errori materiali, che da numeri di subparticelle provvisoriamente assegnati a seguito di richieste di frazionamenti delle originarie particelle, che dal duplicarsi dei numeri delle mappe tra il Catasto dei terreni e quello dei fabbricati, ma anche e, soprattutto, da denuncie di variazione non introdotte tempestivamente negli atti catastali.
Questo problema, in particolare, ha costituito motivo di grave cruccio nella pubblica amministrazione ed è divenuto proverbiale il ritardo cronico con il quale i dati catastali immobiliari venivano aggiornati sino a qualche anno fa. Fortunatamente è venuta incontro alle esigenze non solo dello Stato, ma anche del pubblico, l’innovazione tecnologica che, con la meccanizzazione, sta permettendo, con virtuosa accelerazione, di rendere il sistema catastale quanto più vicino possibile alla concreta situazione del territorio ed al valore dei singoli beni.
In tale operazione, ad esempio, si è creato l’identificativo catastale che consente  l’individuazione immediata di un bene con il riferimento al foglio, alla particella ed al subalterno e di unificare, così, le risultanze della Conservatoria dei registri immobiliari con quelle del Catasto.
Attualmente possono essere trattate,. in modo unificato, sia le note di trascrizione alla C.RR.II. che le richieste di voltura catastale, venendosi a modificare radicalmente il vecchio sistema e dando vita alla creazione di una struttura snella, duttile ed efficiente, idonea a soddisfare non solamente quegli aspetti meramente fiscali per i quali il Catasto era stato istituito, ma anche tutte le molteplici esigenze tecniche, di natura civilistica e processuale, sempre più richieste da una utenza rappresentativa di una collettività completamente trasformata nel corso dell’ultimo secolo.