Per assicurare agli abitanti le migliori condizioni di vita, le moderne costruzioni richiedono una serie di servizi per erogare i quali ci si avvale del condominio o, quanto meno, dei consorzi.

L’acquisto della proprietà di un immobile comporta quindi, quasi sempre, il subentro in uno di questi raggruppamenti di utenti.

Poiché anche il decreto di trasferimento, che viene emesso dal giudice dell’esecuzione, individuale o concorsuale (fallimentare), al termine di uno dei procedimenti di vendita giudiziaria comporta il passaggio della proprietà dell’immobile pignorato, anche l’aggiudicatario non sfugge a quello che si può configurare come un diritto-dovere di partecipare al condominio ovvero al consorzio.

La legge affronta l’ingresso di un nuovo partecipante nella posizione che il precedente proprietario aveva nel condominio (lo stesso vale anche per i consorzi di servizi agli immobili) all’art. 63, 2° comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile (d.a.c.c.), prevedendo un limite rigoroso agli oneri che possono essergli trasferiti. La norma citata, infatti, stabilisce che colui che subentra nei diritti di un condomino, è obbligato, unitamente al precedente proprietario, al pagamento dei soli contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente.

Art. 63, Disp. Att. Cod. civ.: "1. Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione. 2. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. 3. In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l’amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l’autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l’utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato."

Questa previsione di legge si presta ad una serie di ragionamenti con particolare riferimento all’aggiudicazione degli immobili a seguito di asta giudiziaria.

1. – SU CHI INCOMBE L’OBBLIGAZIONE PER I CONTRIBUTI NON VERSATI – L’art. 63, 2° comma, d.a.c.c., non distingue, al fine di addebitare i contributi ancora dovuti, a quale titolo il nuovo proprietario subentri al posto del vecchio. Dal punto di vista soggettivo, la norma si limita ad affermare: "Chi subentra nei diritti di un condomino…" e ciò ha permesso alla dottrina ed alla giurisprudenza di stabilire che anche l’aggiudicatario di un immobile a seguito di asta bandita in sede giudiziaria è uno dei soggetti cui la regola si applica, a prescindere dal fatto che il condominio, in persona del suo amministratore, abbia spiegato o meno intervento nel processo esecutivo che ha dato luogo all’asta. In altre parole l’aggiudicatario non può sottrarsi all’obbligazione dei contributi condominiali dovuti per l’anno in corso alla data del decreto di trasferimento e per quello precedente adducendo che l’amministratore non risulta essere intervenuto nell’esecuzione riguardante l’immobile aggiudicato cosicché non poteva conoscere l’ammontare dell’obbligazione cui viene chiamato.
2. – oggetto DELL’OBBLIGAZIONE – L’obbligo cui si riferisce l’art. 63 d.a.c.c. riguarda i contributi dovuti per l’anno in corso e per quello precedente. Non vengono distinti i contributi di natura ordinaria rispetto a quelli di natura straordinaria, oppure quelli dovuti per la manutenzione dell’immobile e quelli dovuti per le innovazioni, cosicché ogni discussione su tali argomenti non approderebbe a nulla. In effetti l’assemblea di un condominio ha un potere di coercizione nei confronti di tutti i partecipanti per le spese necessarie alla conservazione delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi condominiali. Quella dei contributi condominiali è un’obbligazione strettamente collegata al bene cui le spese si riferiscono (in linguaggio tecnico si definisce "un’obbligazione propter rem") cosicché il dovere di partecipare alla conservazione dell’immobile ed all’attivazione dei servizi prescinde dall’approvazione delle relative spese da parte dell’assemblea. Si tratta di un obbligo preesistente all’approvazione dell’assemblea che, riguardo a dette spese, funziona solo nel senso di stabilirne l’ammontare e la ripartizione secondo le tabelle millesimali, non nel senso di stabilire se si devono o non devono fare. Per maggiore chiarezza si deve dire che, per l’ordinamento giuridico in generale, l’importanza sociale dei beni immobili ne impone la manutenzione e la conservazione a prescindere dall’approvazione delle spese da parte dell’assemblea condominiale, cosicché quest’ultima si limita a completare, determinandone l’esatto ammontare e la ripartizione tra i partecipanti, un’obbligazione che incombe sui partecipanti stessi per il solo fatto di possedere un bene immobile e tale obbligo non è eludibile nei confronti degli altri cittadini. In tal senso ogni tentativo dell’aggiudicatario di sottrarsi ai contributi dovuti per l’anno in corso alla data del decreto di trasferimento e per quello precedente, discettando sulla natura delle spese deliberate dall’assemblea, rimarrebbe frustrato.
3. – PRESUPPOSTI PER ESSERE OBBLIGATI – Per essere obbligati ai contributi condominiali in discorso, non è necessario divenire aggiudicatari del diritto di proprietà sull’immobile nella sua interezza. Anche l’aggiudicatario di un diritto reale "minore" potrebbe trovarsi soggetto al pagamento dei contributi condominiali. In effetti le spese condominiali incombono, salvo quelle straordinarie, sull’usufruttuario o sul titolare del diritto di abitazione, che sono diritti reali limitati rispetto al diritto di proprietà, ma pur sempre suscettibili di espropriazione (art. 1010 c.c.) e, quindi, di vendita all’asta in sede giudiziale.
4. – IL PERIODO DI OBBLIGAZIONE – L’art. 63 d.a.c.c. stabilisce l’onere per il subentrante di farsi carico dei contributi dovuti per l’anno in corso al momento del subentro e per l’anno precedente. E’ stato fatto osservare che il richiamo che la legge fa all’"anno" deve intendersi riferito all’anno di gestione ovvero di esercizio condominiale, non all’anno solare.
5. - LA SOLIDARIETA’ - La possibilità di addebito dei contributi condominiali non versati sia all’aggiudicatario, quale nuovo proprietario, che al debitore che ha subito l’esecuzione, quale vecchio proprietario, si definisce, nel lessico giuridico, con il termine di "solidarietà". Tale figura giuridica è disciplinata nel codice civile agli artt. 1292 e seguenti (segg.) c.c. e ricorre, dal lato passivo, quando più persone sono obbligate tutte alla medesima prestazione, in modo che ciascuno può essere costretto all’adempimento per la totalità di quanto dovuto e l’adempimento da parte di uno degli obbligati libera gli altri. Tra le norme che disciplinano la solidarietà nelle obbligazioni vi è anche l’art. 1299 c.c. il quale prevede che il debitore in solido che ha pagato l’intero debito può farsi rimborsare dagli altri debitori quanto da questi dovuto. Nel caso che stiamo trattando, l’aggiudicatario, tenuto, per l’art. 63 d.a.c.c. a corrispondere al condominio i contributi per l’anno in corso alla data del decreto di trasferimento e per l’anno precedente, avrebbe diritto a chiedere al debitore di rimborsargli tali oneri relativi al periodo in cui l’immobile pignorato era ancora nel suo possesso, ma è agevole comprendere che l’esito di tale regresso non sarà quasi mai possibile. Il debitore che ha subito l’esecuzione forzata sino a perdere la proprietà del bene immobile, difficilmente disporrà dei denari necessari a rifondere all’aggiudicatario quanto questi avrà dovuto pagare per le spese condominiali. E’ pertanto più prudente, quando ci si avvicina alle aste immobiliari, prendere contatti con l’amministratore del condominio per conoscere la morosità che grava sull’immobile pignorato ed aggiungere, al costo dell’aggiudicazione, anche le spese condominiali per l’anno in corso e per quello precedente rispetto alla data di presumibile emissione del decreto di trasferimento.
6. – RAPPORTI TRA SUBENTRANTE E PRECEDENTE PROPRIETARIO – Dalla data di emissione del decreto di trasferimento, l’unico condomino è l’aggiudicatario. E’ quindi questi l’unico ad avere il potere di partecipare alle assemblee condominiali e ad interloquire con l’amministratore e gli altri condomini. Ciò significa anche che le eventuali istanze o contestazioni che il debitore avrebbe voluto muovere verso il condominio in relazione alle spese relative all'anno in corso ed a quello antecedente il subentro dell'aggiudicatario, potranno essere avanzate dal solo aggiudicatario anche nell’interesse del debitore in quanto la solidarietà tra i due soggetti di cui più sopra si è trattato, determina una specie di rappresentanza dell’aggiudicatario anche per quanto riguarda la posizione del debitore espropriato.
7. – PATOLOGIE DEL SUBENTRO E POTERI DELL’AMMINISTRATORE CONDOMINIALE – L’aggiudicatario che subentra al debitore nella posizione di condomino è tenuto al pagamento delle spese condominiali relative all’anno in corso alla data del decreto di trasferimento ed all’anno precedente secondo il tenore delle deliberazioni dell’assemblea ed i piani di riparto della spesa approvati. In tal senso le delibere condominiali vincolano tutti i condomini, anche se assenti o dissenzienti, finché non vengano dichiarate nulle o non vengano annullate dal giudice. Diventa quindi assai importante stabilire i vizi di nullità e quelli di annullabilità delle delibere condominiali. Infatti per i vizi più radicali, non vi sono limiti di tempo per far dichiarare la nullità, mentre, per i vizi meno gravi, l’art. 1137, ultimo comma, c.c. stabilisce, sotto pena di decadenza, il termine di trenta giorni per presentare l’impugnazione che decorre dalla data della deliberazione, per i condomini dissenzienti, o dalla data della comunicazione per quelli assenti.
8. – LA COMPETENZA PER LE LITI CONDOMINIALI – Si deve ricordare che il giudice competente per le cause tra condomini è quello del luogo in cui si trovano i beni comuni o, almeno, in cui si trova la maggior parte di essi. Tanto dispone l’art. 23 del codice di procedura civile (c.p.c.). La questione è rilevante perché, mentre l’esecuzione individuale deve svolgersi dinanzi al tribunale nella cui circoscrizione è sito l’immobile pignorato, che sarà poi lo stesso dinanzi al quale si svolgeranno le eventuali liti tra i condomini, nelle procedure concorsuali l’asta si tiene dinanzi al giudice delegato al fallimento che può appartenere ad un tribunale molto distante rispetto a quello competente per il luogo in cui l’immobile è collocato.
9. – I CONTRIBUTI ANTERIORI ALL’ANNO PRECEDENTE QUELLO IN CUI AVVIENE L’AGGIUDICAZIONE – Uno degli aspetti meno piacevoli della vita in condominio riguarda il vincolo che lega tutti i partecipanti nell’affrontare le spese della conservazione del bene e dell’esercizio dei servizi. Può accadere che per la lunghezza dei processi, l’asta dell’immobile pignorato si tenga a distanza di molti anni rispetto alla data del pignoramento e che il debitore si sia astenuto dal corrispondere i contributi condominiali per altrettanti anni cosicché, quando avviene l’aggiudicazione, l’amministratore del condominio possa addebitare all’aggiudicatario solo i contributi relativi all’anno in corso alla data dell’aggiudicazione e quelli dell’anno precedente, ma non quelli ancora più antichi. In tal caso i contributi non potuti addebitare all’aggiudicatario verranno addebitati su tutte le altre unità immobiliari. Peraltro, laddove, per errore, l’aggiudicatario dovesse essere chiamato a corrispondere anche i contributi maturati anteriormente a quelli che per legge gli spettano, avrebbe da rivalersi esclusivamente nei confronti del debitore esecutato.