Con il decreto di trasferimento si conclude l’aggiudicazione del bene immobile assoggettato ad esecuzione, sia essa individuale che fallimentare. Si tratta del provvedimento che viene emesso dal giudice a conclusione del complesso itinerario processuale, scandito minuziosamente dal codice di procedura civile (c.p.c.), per individuare l’acquirente dell’immobile pignorato (o “staggito”, come si dice in gergo tecnico) al prezzo più elevato.
Esso è disciplinato dall’art. 586 c.p.c. e trasferisce all’aggiudicatario la proprietà del bene descrivendolo esattamente così come risultava dall’ordinanza di vendita.
Art. 586 cod. proc. civ.: “Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell’esecuzione può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto, ovvero pronunciare decreto con il quale trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato, ripetendo la descrizione contenuta nell’ordinanza che dispone la vendita, e ordinando che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono a obbligazioni assuntesi dall’aggiudicatario a norma dell’art. 508.
Il decreto contiene altresì l’ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l’immobile venduto.
Esso costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio.”
Oltre a tale effetto fondamentale e determinante, il decreto di trasferimento ne produce altri tre.
? La cancellazione dei pesi - Innanzi tutto il decreto di trasferimento dispone la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie e delle trascrizioni dei pignoramenti o sequestri risultanti presso la conservatoria dei registri immobiliari a carico del debitore. Ciò è previsto al fine di trasferire all’aggiudicatario la proprietà dell’immobile senza alcun peso o diritto in favore dei creditori i quali vedranno trasferiti i loro diritti sulla somma ricavata dalla vendita forzata. Si pone a questo proposito un primo importante problema in quanto gli oneri pregiudizievoli che possono gravare su un bene immobile non sono solamente le ipoteche ed i pignoramenti o sequestri.
Poniamo, infatti, il caso in cui un soggetto, dopo aver acquistato l’immobile da meno di due anni, venga dichiarato fallito ed il fallimento subisca l’azione revocatoria fallimentare da parte del venditore, a sua volta dichiarato fallito. Ai sensi di legge, la domanda revocatoria verrà trascritta presso la conservatoria dei registri immobiliari. Poniamo poi che il curatore del fallimento dell’acquirente voglia, nonostante le pretese del fallimento del venditore, offrire all’asta l’immobile finendo con l’aggiudicarlo. Il tal caso il decreto di trasferimento non avrà la possibilità di cancellare la trascrizione della domanda revocatoria promossa dal fallimento del venditore e l’aggiudicatario otterrà la proprietà dell’immobile con il pesante limite di vederselo acquisito alla disponibilità del fallimento dell’originario venditore. Si tratta, invero, di un’ipotesi patologica, in quanto il curatore del fallimento dell’acquirente dovrebbe astenersi dal chiedere la vendita di un bene la cui proprietà sia contestata, ma il caso citato è meno raro di quanto si possa pensare e rientra nel fenomeno dei cosiddetti “fallimenti a catena”.
Occorre quindi verificare con attenzione le risultanze ipocatastali dell’immobile offerto in vendita ed allegate alla perizia predisposta dallo stimatore appositamente designato o da un notaio espressamente incaricato, meglio se con l’assistenza di un esperto, perché la lettura di esse non è agevole per i non addetti ai lavori, soprattutto adesso che le attestazioni delle conservatorie dei registri immobiliari sono state meccanizzate e viene usata una modulistica meno discorsiva dei certificati di qualche anno fa..
? L’ordine di rilascio -  Il decreto di trasferimento contiene altresì l’ingiunzione al debitore, o al custode, di rilasciare l’immobile in quanto il primo vi esercita ancora il possesso ed il secondo vi esercita ancora l’incarico di custodia di natura pubblicistica. Per l’esecuzione di tale disposizione si fa ricorso alle norme dello stesso codice di procedura civile. In particolare si applicano gli articoli da 475 a 482 e poi l’art. 605 e quelli da 608 a 611. In altre parole, si fa luogo ad un’esecuzione per rilascio come se il decreto di trasferimento fosse un provvedimento di sfratto, ma non soggetto ai lacci e lacciuoli del regime delle locazioni: semplicemente si prende in prestito, dal regime delle locazioni, il modello di procedimento per ottenere la liberazione dell’immobile nella piena disponibilità dell’aggiudicatario.
? Il titolo per la trascrizione sui registri fondiari – Infine il decreto di trasferimento costituisce titolo per la trascrizione della nuova proprietà presso la conservatoria dei registri immobiliari. E’ questa l’operazione conclusiva, quella con la quale si comunica ai terzi e si diffonde con efficacia verso tutti i cittadini che l’immobile, in precedenza di proprietà del debitore, è stato trasferito in favore dell’aggiudicatario.
Non tutti sono concordi nel ritenere che alla trascrizione debbano provvedere gli organi dell’esecuzione, siano essi da identificarsi nel giudice, nel cancelliere ovvero nel curatore fallimentare o nel commissario liquidatore.
A chi scrive sembra che la questione trovi soluzione nell’art. 164 delle disposizioni di attuazione del c.p.c. (d.a.c.p.c.), dove si legge che: “Il giudice dell’esecuzione, in seguito all’alienazione del bene espropriato, compie in luogo del debitore tutti gli atti necessari al trasferimento del bene all’acquirente.” e nell’art. 2671 c.c., che fa obbligo al notaio, o altro pubblico ufficiale, che ha ricevuto o autenticato l’atto soggetto a trascrizione, di curare che questa avvenga nel più breve tempo possibile sotto pena del risarcimento dei danni ove, comunque, non vi provveda entro trenta giorni dalla data dell’atto.
La questione ha rilevanza per due ordini di ragioni.
1) - Perché le incombenze delle cancellerie delle esecuzioni immobiliari e la scarsità degli organici permettono l’emissione dei decreti di trasferimento, spesso, con molti mesi di ritardo, con ciò determinando gravi disagi a coloro che si sono aggiudicati l’immobile nella prospettiva di rivenderlo.
2) - Perché durante tutto il tempo in cui la trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari non viene eseguita, resta bloccato, presso il tribunale, il deposito per le spese della vendita effettuato dall’interessato in occasione della presentazione della domanda di partecipazione alla gara ed adeguato nella sua percentuale in relazione al prezzo di definitiva aggiudicazione.
Di fronte a queste ormai fisiologiche disfunzioni, l’aggiudicatario potrebbe quindi essere interessato a svolgere direttamente le operazioni della trascrizione e qui si pone il problema della legittimità dell’eventuale accoglimento di una simile proposta da parte degli organi dell’esecuzione, non sempre risolto in modo univoco non solo da tribunale a tribunale, ma, addirittura, da giudice a giudice del medesimo tribunale.
? Le patologie dell’aggiudicazione – Non è detto che al termine della gara il giudice che ha proceduto alla vendita sia obbligato ad emettere il decreto di trasferimento. Così, in effetti, era tempo addietro, ma, a seguito dell’introduzione dell’art. 19 bis della Legge 12 luglio 1991 n. 203, il giudice ha ora la facoltà di sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto. Si tratta di un potere ampio che, secondo la giurisprudenza, può essere esercitato in qualsiasi momento sino alla effettiva emissione del decreto di trasferimento, con l’unico obbligo di un’adeguata motivazione che, del resto, discende dai principi costituzionali per tutti gli atti della pubblica amministrazione.
? L’opposizione agli atti esecutivi -  Il decreto di trasferimento, come tutti gli atti del processo di esecuzione, può essere impugnato con la specifica opposizione agli atti esecutivi prevista dall’art. 617 c.p.c..
Art. 617 c.p.c.: “Le opposizioni relative alla regolarità formale del titolo esecutivo e del precetto si propongono, prima che sia iniziata l’esecuzione, davanti al giudice indicato nell’art. 480 terzo comma, con atto di citazione da notificarsi nel termine perentorio di cinque giorni dalla notificazione del titolo esecutivo e del precetto.
Le opposizioni di cui al comma precedente che sia stato impossibile proporre prima dell’inizio dell’esecuzione e quelle relative alla notificazione del titolo esecutivo e del precetto e ai singoli atti di esecuzione si propongono con ricorso al giudice dell’esecuzione nel termine perentorio di cinque giorni dal primo atto di esecuzione, se riguardano il titolo esecutivo o il precetto, oppure del giorno in cui i singoli atti furono compiuti.”.
Con questo strumento processuale non si discute se l’esecuzione debba essere compiuta, ma come deve essere compiuta e si possono contestare tutti i vizi del decreto di trasferimento, sia formali che sostanziali, anche afferenti alla nullità dell’atto che, se non fosse stata espressamente prevista nell’ambito della disciplina del processo esecutivo, avrebbe comunque trovato disciplina nell’art. 156 c.p.c., norma di carattere generale. La peculiarità dell’opposizione agli atti esecutivi di cui all’art. 617 c.p.c., consiste nell’aver previsto un termine di soli cinque giorni dalla pubblicazione dell’atto, cioè, nel nostro caso, dall’emissione del decreto di trasferimento, per poterne contestare ogni vizio, altrimenti il decreto di trasferimento diviene inimpugnabile e potrà essere finalmente trascritto. Invero i conservatori dei registri immobiliari, generalmente, non richiedono che la cancelleria del giudice dell’esecuzione certifichi che nessuna opposizione sia stata presentata nei cinque giorni dalla pubblicazione del provvedimento, evidentemente confidando che, se lo stesso cancelliere abbia rilasciato la relativa copia specificamente ai fini della trascrizione ed in pendenza dei termini per la tassazione presso l’”Ufficio tributario delle entrate”, non può essere stata presentata alcuna opposizione. In breve: il rilascio della copia del decreto di trasferimento “per uso trascrizione” contiene implicitamente, ma non per questo meno chiaramente, l’attestazione che nessuna opposizione è stata presentata avverso di esso. Non può escludersi, tuttavia, che una specifica certificazione in tal senso possa essere richiesta dal conservatore dei registri immobiliari e tale richiesta sarebbe del tutto legittima.